Anschlussfinanzierung im Rentenalter: Was Banken erwarten

Für ein Darlehen gibt es in Deutschland keine gesetzliche Altersgrenze. Wenn deine Zinsbindung ausläuft und du kurz vor der Rente stehst, entscheidet also nicht dein Geburtsjahr, sondern deine Restschuld und dein Einkommen in den Jahren danach. Die meisten Banken rechnen dabei mit einer Faustregel: Das Darlehen soll vor dem Renteneintritt vollständig zurückgezahlt sein. Hier siehst du, wie Banken deine künftige Rente einrechnen und welche Hebel dir in welcher Reihenfolge bleiben.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Kein Gesetz verbietet ein Darlehen ab einem bestimmten Alter. Was es gibt, sind bankinterne Kalkulationsregeln.
• Der verbreitete Maßstab ist eine Faustregel: Rückzahlung vor Renteneintritt. Wer später anschließt, braucht eine höhere Rückzahlung pro Jahr.
• Reicht die Laufzeit in die Rente, rechnet die Bank mit deiner künftigen Rente statt mit deinem heutigen Gehalt.
• Eine niedrige Restschuld auf einer werthaltigen Immobilie ist für die Bank ein Sicherheitsargument, kein Risiko.
• Der wirksamste Hebel ist die Restschuld selbst. Wer sie vor dem Anschluss senkt, senkt jede Zahl danach.

Inhaltsübersicht

• Gibt es eine Altersgrenze für die Anschlussfinanzierung?
• Wie die Bank mit deinem Renteneinkommen rechnet
• Was passiert, wenn die Restschuld erst nach dem Renteneintritt getilgt ist?
• Warum eine niedrige Restschuld dein starkes Argument ist
• Vier Hebel, in dieser Reihenfolge
• Ein Rechenbeispiel mit Beispielwerten
• Fazit
• Häufige Fragen

Gibt es eine Altersgrenze für die Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung ist die neue Finanzierung für den Betrag, den du deiner Bank am Ende der Zinsbindung noch schuldest. Zinsbindung heißt: der Zeitraum, in dem dein Zinssatz garantiert gleich bleibt. Läuft er ab, bleibt meist eine Restschuld übrig – und für die brauchst du eine neue Vereinbarung.

Für diese neue Vereinbarung gibt es keine gesetzliche Altersgrenze. Kein Gesetz verbietet es einer Bank, mit einer 63-jährigen Person einen Darlehensvertrag zu schließen. Was es stattdessen gibt, sind Kalkulationsregeln der einzelnen Banken. Jede Bank muss prüfen, ob du voraussichtlich zurückzahlen kannst. Wie streng sie dabei rechnet, entscheidet sie selbst.

Bis zu welchem Alter geben Banken eine Anschlussfinanzierung?

Ein einheitliches Höchstalter gibt es nicht. Der Maßstab, mit dem die meisten Banken arbeiten, ist eine etablierte Faustregel: Das Darlehen soll vor dem Renteneintritt vollständig zurückgezahlt sein. Daraus ergibt sich die praktische Grenze, nicht aus einer Altersangabe.

Das heißt für dich: Entscheidend ist nicht, wie alt du beim Abschluss bist, sondern wann die Rückzahlung fertig wäre. Wer mit 58 Jahren anschließt und mit 67 in Rente geht, hat neun Jahre Zeit. Wer mit 62 anschließt, hat fünf.

Manche Banken nennen zusätzlich ein Höchstalter für das Ende der Laufzeit. Diese Grenzen unterscheiden sich von Haus zu Haus und werden nicht einheitlich veröffentlicht. Wir nennen hier bewusst keine Zahl, die wir nicht belegen können.

Ich gehe in vier Jahren in Rente. Bekomme ich dann noch eine Anschlussfinanzierung?

In der Regel ja. Deine Zinsbindung läuft aus, die Immobilie steht, ein Teil ist schon zurückgezahlt. Das ist ein normaler Vorgang, kein Sonderfall. Was sich ändert, ist die Rechnung dahinter. Die Bank prüft nicht nur, ob die Rate heute zu deinem Gehalt passt, sondern auch, ob sie danach zu deiner Rente passt.

Wie die Bank mit deinem Renteneinkommen rechnet

Sobald die Laufzeit in die Rente hineinreicht, ist deine künftige Rente das relevante Einkommen. Nicht dein aktuelles Gehalt. Dahinter steht keine Willkür, sondern eine Pflicht: Banken müssen deine Kreditwürdigkeit prüfen und dabei wahrscheinliche negative Entwicklungen berücksichtigen. Der Renteneintritt ist genau so eine Entwicklung, weil das Einkommen dabei planbar sinkt. Rechtlicher Rahmen sind §§ 505a und 505b BGB sowie § 4 der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung.

Praktisch heißt das: Rechne damit, dass die Bank eine Renteninformation oder einen Rentenbescheid sehen möchte. Und die Rate muss auch mit dem niedrigeren Einkommen später tragbar sein.

Wir rechnen in allen unseren Beispielen mit einer Belastungsgrenze von maximal 40 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für Zinsen und Rückzahlung zusammen. Bei einer Rate von 1.000 € im Monat brauchst du danach also mindestens 2.500 € netto im Haushalt. Fällt die Rate in die Rentenzeit, gilt diese Rechnung mit dem Renteneinkommen.

Mehr dazu, wie eine Haushaltsrechnung aufgebaut ist, erfährst du in unserem separaten Ratgeber.

Was passiert, wenn die Restschuld erst nach dem Renteneintritt getilgt ist?

Zuerst das Wichtigste: Dein laufendes Darlehen wird deshalb nicht gekündigt. Der Renteneintritt beendet keine bestehende Finanzierung. Es geht ausschließlich um die neue Vereinbarung für die Restschuld. Dafür prüft die Bank in zwei Schritten. Im ersten Schritt kontrolliert sie, ob du dir die Finanzierung mit deinem heutigen Einkommen leisten kannst. Im zweiten Schritt prüft sie, ob das auch im Rentenalter mit deinen angegebenen Renteneinkünften noch möglich ist. Fällt diese zweite Prüfung negativ aus, bleiben dir zwei Wege:

Die klassische Variante: Du erhöhst die Tilgung, sodass das Darlehen vor dem Renteneintritt vollständig zurückgezahlt ist. Die Rate steigt entsprechend.

Die zweite Variante: Du lieferst der Bank eine schlüssige Erklärung, wie die Restschuld im Rentenalter zurückgezahlt werden kann. Das gelingt zum Beispiel mit einer bestehenden, fast oder vollständig lastenfreien Immobilie, die du dann verkaufst und damit das Darlehen ablöst. Auch andere nachgewiesene Vermögenswerte kann die Bank akzeptieren.

Passt keine der beiden Varianten, sagt die Bank ab, weil ihre internen Regeln das Laufzeitende nicht zulassen.

Eine Absage einer Bank ist keine Absage des Marktes. Genau deshalb lohnt sich in dieser Lebensphase der Vergleich mehrerer Angebote. Ein zweiter Weg bleibt dir ohnehin: die Verlängerung bei deiner bisherigen Bank. Sie ist oft der schnellere Weg, aber nicht automatisch der günstigere.

Was für dich in dieser Lage infrage kommt – Verlängerung bei der eigenen Bank oder Wechsel – erklären wir ausführlich in einem eigenen Ratgeber.

Warum eine niedrige Restschuld dein starkes Argument ist

Dieser Punkt fehlt in fast jedem Text zum Thema – er ist der freundlichste. Nach zehn oder 20 Jahren Rückzahlung ist deine Restschuld deutlich kleiner. Damit sinkt der Beleihungsauslauf, also der Anteil vom Wert deiner Immobilie, den die Bank finanziert.

Für Banken ist dieser Anteil eine der wichtigsten Größen. Als Orientierung: Bis etwa 60 % des Beleihungswerts liegen die besten Konditionen, zwischen 60 % und 80 % ist der Standardbereich, darüber werden Aufschläge spürbar. Der Beleihungswert ist der vorsichtig ermittelte Wert deiner Immobilie und liegt typischerweise 10 bis 20 % unter dem Marktwert.

Wer nach vielen Jahren Rückzahlung wenig Restschuld auf einer werthaltigen Immobilie hat, landet damit oft im günstigsten Band. Für die Bank ist das kein Risikofall, sondern das Gegenteil.

Vier Hebel, in dieser Reihenfolge

Wird die Laufzeit knapp, gibt es vier Wege. Sortiert nach Wirkung, nicht nach Bequemlichkeit.

1. Die Restschuld vor dem Anschluss senken. Nutze dein Sondertilgungsrecht, also die zusätzliche Zahlung, mit der du schneller schuldenfrei wirst. Marktüblich sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Aufschlag, wenn das im Vertrag steht. Jeder Euro hier wirkt doppelt: Er senkt die nötige Rate und verbessert deinen Beleihungsauslauf.
2. Mehr pro Jahr zurückzahlen und die Laufzeit verkürzen. Damit endet die Rückzahlung vor dem Renteneintritt. Der Preis ist eine höhere Rate, solange du noch dein Gehalt beziehst.
3. Eine kürzere Zinsbindung wählen. Sie kostet meist weniger Aufschlag als eine sehr lange Bindung und passt besser zu einer Restlaufzeit von wenigen Jahren. Dafür trägst du das Zinsrisiko danach selbst.
4. Ehrlich prüfen, ob Verkauf oder Verkleinerung die bessere Weg ist. Das ist kein Scheitern, sondern eine Rechnung. Manchmal passt eine kleinere Immobilie besser zum Leben nach dem Berufsende als eine hohe Rate.

Wir würden mit dem ersten Hebel anfangen. Die Sondertilgung ist der einzige, der zwei Größen gleichzeitig verbessert. Alles andere baut darauf auf.

Wie du dabei am besten vorgehst, liest du hier: Sondertilgung gezielt vor dem Anschluss einsetzen.

Ein Rechenbeispiel mit Beispielwerten

Alle Werte hier sind frei gewählte Beispielwerte. Sie sind kein Angebot und keine Marktaussage.

Angenommen, du bist 57 Jahre alt, gehst mit 67 in Rente und deine Zinsbindung läuft jetzt aus. Die Restschuld beträgt 120.000 €. Der Rechenweg hat drei Schritte.

• Schritt 1: Zeit bis zum Renteneintritt. 67 Jahre minus 57 Jahre ergibt 10 Jahre.
• Schritt 2: Restschuld geteilt durch die Jahre. 120.000 € geteilt durch 10 Jahre ergibt 12.000 € pro Jahr, also 1.000 € im Monat reine Rückzahlung.
• Schritt 3: Zinsen dazurechnen. Deine tatsächliche Rate liegt über diesen 1.000 €.

Der nötige Rückzahlungssatz liegt damit knapp unter 10 % pro Jahr. Etwas unter den reinen 10 %, weil bei einer gleichbleibenden Rate der Rückzahlungsanteil jedes Jahr wächst. Wie viel genau, hängt vom Zinssatz ab.

Jetzt der Vergleich mit dem ersten Hebel. Nimm an, du zahlst vor dem Anschluss 20.000 € zusätzlich zurück.

Der Unterschied liegt bei rund 167 € im Monat – hochgerechnet auf 10 Jahre. Weil die Zinsen dazukommen, liegt das nötige Einkommen in beiden Spalten etwas höher als angegeben.

Und der Beleihungsauslauf im selben Beispiel: Liegt der Beleihungswert der Immobilie bei 340.000 €, entsprechen 120.000 € Restschuld rund 35 %. Das ist deutlich unter der 60-%-Marke und damit im günstigsten Band. Genau das ist dein Argument im Gespräch.

Fazit

Eine Anschlussfinanzierung im Rentenalter ist kein Sonderfall und keine Frage des Geburtsjahrs. Eine gesetzliche Altersgrenze gibt es nicht. Es gibt die Faustregel der Banken, dass die Rückzahlung vor dem Renteneintritt fertig sein soll. Daraus folgt der Rest: Restschuld senken, Laufzeit auf den Renteneintritt zuschneiden und die Rate an dem Einkommen messen, das du in dieser Zeit wirklich hast.

Häufige Fragen