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Finanzierungsplanung
Baufinanzierung-Grundlagen
Rechenbeispiel
Was ist Tilgung bei der Baufinanzierung?
Adrian Sauer
Tilgung ist der Teil deiner monatlichen Rate, mit dem du dein Darlehen zurückzahlst. Der andere Teil deiner Rate ist der Zins – der verringert deine Schuld nicht. Wie du diese zwei Teile aufteilst, entscheidet darüber, wie hoch deine Rate ist und wann du schuldenfrei bist. Hier zeigen wir dir, wie das zusammenhängt und wie du den Tilgungssatz für den Anfang findest.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Tilgung ist der Anteil deiner Rate, mit dem du dein Darlehen zurückzahlst. Nur dieser Anteil verringert deine Schuld.
- Der Zins ist der Preis für das geliehene Geld. Er verringert deine Schuld nicht.
- Bei einem Annuitätendarlehen bleibt deine Rate gleich hoch. Darin verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.
- Der Tilgungssatz im Vertrag beschreibt nur das erste Jahr, nicht die ganze Zeit.
- Faustregel: 2 % Anfangstilgung bedeuten rund 30 Jahre bis zur Schuldenfreiheit, 3 % rund 25 Jahre.
- Bei Navera rechnen wir mit maximal 40 % deines monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für Zins und Tilgung.
- Willst du flexibel bleiben, ist eine vereinbarte Sondertilgung meist der bessere Hebel als eine dauerhaft hohe Tilgung.
Inhaltsübersicht
Was ist Tilgung bei der Baufinanzierung?
Tilgung ist der Anteil deiner monatlichen Rate, mit dem du dein Darlehen zurückzahlst und deine Schuld bei der Bank verringerst. Der Zins ist der zweite Anteil deiner Rate. Er ist der Preis dafür, dass die Bank dir das Geld leiht. Er verringert deine Schuld nicht.
Diese Unterscheidung ist der Kern des Themas. Zwei Finanzierungen können dieselbe Rate haben und trotzdem unterschiedlich schnell schuldenfrei sein, weil in der einen Rate mehr Rückzahlung steckt.
Tilgung und Zins: der Unterschied an einem Beispiel
Alle Zahlen in diesem Artikel sind ein gerechnetes Beispiel: 300.000 € Darlehen und ein angenommener Beispielzins von 3,5 %. Welchen Zinssatz du bekommst, hängt vom Marktniveau, deinem Eigenkapital und deiner Finanzierung ab.
Im ersten Monat zahlst du in diesem Beispiel 1.375 €. Davon sind 875 € Zins, denn 3,5 % von 300.000 € ergeben 10.500 € im Jahr und damit 875 € im Monat. Die restlichen 500 € sind Tilgung. Nach diesem einen Monat schuldest du der Bank also nicht mehr 300.000 €, sondern 299.500 €.
| Merkmal | Zins | Tilgung |
|---|---|---|
| Was es ist | der Preis für das geliehene Geld | |
| Wirkung auf deine Schuld | keine | verringert sie |
| Wer die Höhe bestimmt | Markt und Bank | du, über den Tilgungssatz im Vertrag |
| Richtung über die Zeit | der Anteil sinkt | der Anteil steigt |
| Wo du es wiederfindest | Sollzins im Angebot | Tilgungssatz im Angebot |
Tilgung und Zins bilden zusammen deine Rate
Die übliche Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Annuität bedeutet nur: deine Rate enthält Zinsen und Rückzahlung und bleibt gleich hoch. Wie diese Darlehensform im Detail funktioniert, erklären wir in unserem Beitrag So funktioniert das Annuitätendarlehen.
Der Rechenweg ist einfach. Du addierst Zinssatz und Tilgungssatz, rechnest diesen Prozentsatz auf dein Darlehen und teilst das Ergebnis durch zwölf.
- Jahresrate = Darlehen × (Zinssatz + Tilgungssatz)
- Monatsrate = Jahresrate ÷ 12
Im Beispiel: 300.000 € × (3,5 % + 2 %) = 16.500 € im Jahr. Geteilt durch zwölf sind das 1.375 € im Monat. Diese Rate zahlst du jeden Monat gleich, solange dein Zinssatz gilt.
Wichtig dabei: Dein Zinssatz ist nur für die Dauer der Zinsbindung garantiert, wie wir in unserem Artikel zum Thema Welche Zinsbindung zu dir passt erklären.
Wie sich Zins und Tilgung über die Laufzeit verschieben
Deine Rate bleibt gleich, das Verhältnis darin nicht. Am Anfang steckt viel Zins und wenig Tilgung in deiner Rate, am Ende ist es umgekehrt. Der Grund: Die Bank berechnet den Zins immer nur auf den Betrag, den du ihr noch schuldest. Dieser Betrag sinkt mit jeder Rate. Also sinkt der Zinsanteil – und weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil.
Die Tabelle zeigt das für unser Beispiel mit 2 % Anfangstilgung. Alle Werte sind gerechnete Beispielwerte, keine Angebotswerte.
| Jahr | Zins im Jahr | Tilgung im Jahr | Zinsanteil an der Rate | Restschuld am Jahresende |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10.403 € | 6.097 € | 63 % | 293.903 € |
| 2 | 10.186 € | 6.314 € | 62 % | 287.589 € |
| 3 | 9.961 € | 6.539 € | 60 % | 281.050 € |
| 10 | 8.149 € | 8.351 € | 49 % | 228.284 € |
| 20 | 4.656 € | 11.844 € | 28 % | 126.565 € |
| 29 | 277 € | 15.316 € | 2 % | 0 € |
Im ersten Jahr zahlst du 16.500 € an die Bank, aber deine Restschuld sinkt dabei nur um 6.097 €. Im 20. Jahr zahlst du dieselben 16.500 € – davon landen 11.844 € auf deiner Schuld. Der Kipppunkt liegt in diesem Beispiel um das zehnte Jahr. Ab da tilgst du mehr, als du an Zinsen zahlst.
Was der Tilgungssatz bei der Baufinanzierung wirklich bedeutet
Hier steckt das häufigste Missverständnis. Der Tilgungssatz in deinem Angebot beschreibt nur das erste Jahr. Fachlich heißt er deshalb Anfangstilgung. Er sagt nicht, dass du jedes Jahr diesen Anteil zurückzahlst.
In unserem Beispiel bedeuten 2 % Anfangstilgung: Im ersten Jahr zahlst du rund 2 % von 300.000 € zurück, also etwa 6.000 €. Im 20. Jahr sind es fast 11.850 €, obwohl im Vertrag weiterhin 2 % stehen. Der Prozentsatz ist ein Startwert, kein Deckel.
Genau darum wirkt eine kleine Änderung am Tilgungssatz so stark. Zahlst du im Beispiel 3 % statt 2 % zurück, bist du rund sieben Jahre früher schuldenfrei. Deine Rate steigt dafür um 250 € auf 1.625 € im Monat.
Faustregel: Tilgungssatz und Zeit bis zur Schuldenfreiheit
Diese Werte sind eine grobe Faustregel, keine Berechnung für dein Angebot. Wie lange es bei dir dauert, hängt vor allem vom Zinssatz ab.
| Anfangstilgung | Zeit bis zur Schuldenfreiheit (Faustregel) |
|---|---|
| 1 % | rund 40 Jahre |
| 2 % | rund 30 Jahre |
| 3 % | rund 25 Jahre |
| 4 % | rund 20 Jahre |
Unser gerechnetes Beispiel passt dazu: Mit 2 % Anfangstilgung und 3,5 % Beispielzins bist du nach 29 Jahren schuldenfrei.
Welchen Tilgungssatz solltest du am Anfang wählen?
Drei Hebel bestimmen deine Entscheidung, hier nach ihrer Wirkung geordnet. Der erste setzt die Untergrenze, der zweite die Obergrenze, der dritte die Feinjustierung.
Erstens: die Zeit bis zu deinem Renteneintritt
Die meisten Banken kalkulieren damit, dass dein Darlehen vor deinem Renteneintritt zurückgezahlt ist. Deshalb ist dieser Punkt der stärkste Hebel: Er setzt die Untergrenze deiner Tilgung. Bist du 40 und willst mit 67 aufhören zu arbeiten, bleiben 27 Jahre. Nach der Faustregel oben brauchst du dafür mindestens 3 % Anfangstilgung, denn schon 2 % reichen mit rund 30 Jahren nicht aus.
Rechne diesen Punkt zuerst. Zieh dein heutiges Alter von deinem geplanten Renteneintritt ab. Die verbleibende Zeit ist eine Vorgabe, kein Wunsch.
Zweitens: was deine Rate im Monat tragen kann
Der zweite Hebel setzt die Obergrenze. Bei Navera rechnen wir mit maximal 40 % deines monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für Zins und Tilgung zusammen. Für die Rate von 1.375 € aus unserem Beispiel brauchst du danach ein Haushaltsnetto von mindestens rund 3.440 € im Monat.
Verbreitet ist außerdem die sogenannte Drittel-Regel. Sie besagt, dass die Rate nicht über einem Drittel des Nettoeinkommens liegen soll, also bei rund 33 %. Das ist eine fremde Faustregel, die du oft lesen wirst. Wir rechnen mit 40 %.
Denk dabei an mehr als die Rate. Zum Wohnen gehören Nebenkosten und eine Rücklage für Reparaturen und absehbare Modernisierungen. Eine Tilgung, die sich nur auf dem Papier trägt, bringt dir nichts.
Drittens: wie flexibel du bleiben willst
Eine hohe Tilgung bindet dich dauerhaft an eine hohe Rate. Ist dir Spielraum wichtig, ist die Sondertilgung der bessere Hebel. Sondertilgung heißt: Du zahlst zusätzlich zu deiner Rate einen Betrag ein und wirst dadurch schneller schuldenfrei. Marktüblich ist ein Recht auf 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Zusatzkosten.
Wichtig: Dieses Recht ist bei Baufinanzierungen nicht gesetzlich garantiert, sondern muss im Vertrag vereinbart sein (§ 500 Abs. 2 BGB). Prüfe das im Angebot, bevor du unterschreibst, und lies dazu auch unseren Beitrag Sondertilgung im Vertrag vereinbaren.
Viele Verträge erlauben zusätzlich einen Tilgungssatzwechsel. Du kannst deinen Tilgungssatz dann während der Laufzeit anpassen, meist ein- oder mehrmals. Auch das gilt nur, wenn es im Vertrag steht. Ohne Vereinbarung bleibt dein Tilgungssatz, wie er ist.
Womit wir anfangen würden
Starte mit dem ersten Hebel und leite daraus deine Mindesttilgung ab. Prüfe am zweiten Hebel, ob diese Rate innerhalb der 40 % liegt. Passt beides, hast du deinen Tilgungssatz. Liegt die nötige Tilgung darüber, ist nicht der Tilgungssatz das Problem, sondern die Darlehenshöhe. Bleibt Luft nach oben, nimm nicht automatisch die höchste Tilgung, sondern sichere dir lieber eine Sondertilgung.
"Viele schauen beim Angebot zuerst auf den Zinssatz. Über die Tilgung entscheidest aber du – sie bestimmt, wann du schuldenfrei bist. Der Zinssatz kommt vom Markt, die Tilgung ist deine Entscheidung."
Dennis Albrecht, Senior Finanzierungsberater
Fazit
Tilgung ist der Teil deiner Rate, der deine Schuld verringert. Der Zins ist der Preis für das geliehene Geld und verringert nichts. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt deine Rate gleich hoch, aber der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt, weil der Zins immer nur auf deine noch offene Schuld gerechnet wird. Der Tilgungssatz im Angebot gilt dabei nur für das erste Jahr.
Für die Wahl gilt: Erst die Zeit bis zum Renteneintritt, dann deine Belastungsgrenze, dann die Flexibilität. Wünschst du dir Spielraum, ist eine vereinbarte Sondertilgung meist der klügere Weg als eine dauerhaft hohe Rate.
Häufige Fragen
Was ist Tilgung bei der Baufinanzierung in einem Satz?
Tilgung ist der Anteil deiner monatlichen Rate, mit dem du dein Darlehen zurückzahlst und deine Schuld bei der Bank verringerst. Der andere Anteil deiner Rate ist der Zins – der verringert deine Schuld nicht.
Was bedeutet ein Tilgungssatz von 2 %?
Er bedeutet, dass du im ersten Jahr rund 2 % deines Darlehens zurückzahlst. Fachlich heißt das Anfangstilgung. Danach steigt dieser Anteil jedes Jahr, weil deine Rate gleich bleibt und der Zinsanteil darin sinkt.
Wie verändert sich das Verhältnis von Zins und Tilgung über die Zeit?
Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt, weil der Zins immer nur auf deine noch offene Schuld berechnet wird. In unserem Beispiel sind im ersten Jahr 63 % der Rate Zins, im 20. Jahr nur noch 28 %.
Ist eine hohe Tilgung immer besser?
Nicht automatisch. Eine höhere Tilgung macht dich früher schuldenfrei, erhöht aber dauerhaft deine Rate. Bei Navera rechnen wir mit maximal 40 % deines monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für Zins und Tilgung. Wer Spielraum braucht, fährt mit einer moderaten Tilgung plus vereinbarter Sondertilgung oft besser.
Kann ich den Tilgungssatz später noch ändern?
Nur wenn ein Tilgungssatzwechsel in deinem Vertrag vereinbart ist. Viele Verträge erlauben das, manche nicht. Achte deshalb schon im Angebot darauf, ob und wie oft du wechseln darfst.
Adrian Sauer
Adrian ist seit 14 Jahren in der Finanzierung zu Hause, davon elf Jahre mit Schwerpunkt Baufinanzierung. Nach seiner Ausbildung bei einer Sparkasse und einem Bachelor in Wirtschaftswissenschaften an der Universität Rostock war er rund zehn Jahre bei einem der führenden Baufinanzierungsvermittler tätig.
Sein Ansatz ist konsequent lösungsorientiert. Nicht das Produkt steht im Mittelpunkt, sondern die Situation des Menschen dahinter. Nach 14 Jahren kennt Adrian nahezu jede Konstellation und findet für die meisten Vorhaben eine passende Lösung.
Und wenn eine Finanzierung heute noch nicht möglich ist, zeigt er offen, welche Schritte zum Ziel führen. Denn ehrliche Beratung heißt für ihn, Lösungen zu finden und Perspektiven aufzuzeigen. Sein Antrieb: Jede Geschichte verdient es, gehört zu werden.
