Mit unserem Online-Rechner findest du in nur wenigen Minuten heraus, welche Konditionen du für eine Finanzierung bekommen kannst.
Eigenkapital
Finanzierungsplanung
100-Prozent-Finanzierung: Wann sie sinnvoll ist
Adrian Sauer
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung finanzierst du den gesamten Kaufpreis einer Immobilie über ein Darlehen, während du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital selbst trägst. Sie ist damit keine Notlösung, sondern eine bewusste Entscheidung, die in bestimmten Situationen sinnvoll sein kann. Weil die Bank hier ein höheres Risiko übernimmt, sind die Konditionen teurer als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Ob sich das für dich lohnt, hängt davon ab, was du mit deinem Kapital sonst erreichen könntest. In diesem Ratgeber erfährst du, wie die 100-Prozent-Finanzierung funktioniert, wo der Unterschied zur 110-Prozent-Finanzierung liegt und wann sie zu deiner Situation passt.
Key-Takeaways
- Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird der gesamte Kaufpreis über das Darlehen abgedeckt. Die Kaufnebenkosten zahlst du aus Eigenkapital.
- Werden zusätzlich auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung. Beide Modelle sind nicht dasselbe.
- Weil die Bank ohne Eigenkapital-Puffer das höchste Risiko trägt, hat die 100-Prozent-Finanzierung in der Regel die teuersten Konditionen.
- Sinnvoll sein kann sie vor allem dann, wenn du dein Kapital anderweitig sinnvoller einsetzen kannst als in der Tilgung.
- Über Sondertilgungen lässt sich der zu Beginn hohe Beleihungsauslauf später gezielt senken.
Inhaltsübersicht
Was ist eine 100-Prozent-Finanzierung?
Eine 100-Prozent-Finanzierung ist eine Baufinanzierung, bei der das Darlehen den gesamten Kaufpreis der Immobilie abdeckt. Du bringst also kein Eigenkapital in den Kaufpreis ein, sondern leihst dir diesen Betrag vollständig bei der Bank.
Wichtig ist dabei ein Punkt, der oft übersehen wird: Die Kaufnebenkosten sind bei diesem Modell nicht mit finanziert. Du trägst sie aus deinem Eigenkapital. Zu den Kaufnebenkosten gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision. Je nach Bundesland und Kaufsituation machen sie zusammen einen spürbaren Anteil des Kaufpreises aus.
Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie viel des Immobilienwerts über das Darlehen finanziert wird. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung liegt er entsprechend hoch, weil kein Eigenkapital in den Kaufpreis fließt. In der Praxis wird der Beleihungsauslauf meist vereinfacht auf den Kaufpreis bezogen. Intern legen Banken ihrer Kalkulation jedoch den sogenannten Beleihungswert zugrunde, der vom Kaufpreis abweichen kann und meist etwas darunter liegt. Dieser Wert ist für die Bank ein zentrales Maß für ihr Risiko und beeinflusst deine Konditionen unmittelbar.
100 Prozent oder 110 Prozent: der Unterschied
Der Unterschied zwischen einer 100-Prozent- und einer 110-Prozent-Finanzierung liegt darin, wer die Kaufnebenkosten trägt. Bei der 100-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten zahlst du selbst aus Eigenkapital. Werden auch die Kaufnebenkosten mit über das Darlehen abgedeckt, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung. Die zusätzlichen rund 10 Prozent stehen dabei stellvertretend für die typische Höhe der Nebenkosten.
Diese Unterscheidung ist mehr als eine Formsache. Sie entscheidet darüber, wie hoch dein Darlehen ausfällt, wie viel Eigenkapital du mitbringen musst und wie die Bank das Risiko einschätzt. Die folgende Übersicht fasst den Unterschied zusammen.
| Merkmal | 100%-Finanzierung | 110%-Finanzierung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | über das Darlehen finanziert | über das Darlehen finanziert |
| Kaufnebenkosten | aus Eigenkapital getragen | über das Darlehen mitfinanziert |
| Benötigtes Eigenkapital | in Höhe der Kaufnebenkosten | rechnerisch keines nötig |
| Risiko für die Bank | hoch | am höchsten |
Warum die Konditionen teurer sind
Der Zinssatz einer Baufinanzierung hängt stark davon ab, wie viel Risiko die Bank trägt. Je höher der Beleihungsauslauf, desto teurer wird es in der Regel. Die 100-Prozent-Variante hat deshalb meist die teuersten Konditionen unter den gängigen Finanzierungsmodellen mit Eigenkapital.
Der Grund liegt in der Sicherheit der Bank. Kommt es zu einem Zahlungsausfall und muss die Immobilie verkauft werden, deckt der Verkaufserlös bei hohem Beleihungsauslauf möglicherweise nicht die gesamte Restschuld. Dieses Risiko lässt sich die Bank über einen höheren Zinssatz vergüten.
Für dich bedeutet das: Über die gesamte Laufzeit zahlst du bei einer 100-Prozent-Finanzierung tendenziell mehr Zinsen als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital-Anteil. Diesen Aufschlag solltest du in deine Rechnung einbeziehen, bevor du dich für dieses Modell entscheidest.
Wann eine 100-Prozent-Finanzierung sinnvoll ist
Eine 100-Prozent-Finanzierung ist nicht per se gut oder schlecht. Sie ist ein Werkzeug, das in bestimmten Situationen passt. Entscheidend ist, was du mit dem Kapital erreichst, das du nicht in den Kaufpreis steckst.
Für Kapitalanlegende
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, hat oft ein Interesse daran, das eigene Kapital nicht vollständig zu binden. Bleibt das Eigenkapital anderweitig investiert, kann es dort möglicherweise eine höhere Rendite erzielen als die Zinsersparnis, die es in der Finanzierung bringen würde.
Bei vermieteten Objekten kommt ein weiterer Aspekt hinzu: Die Finanzierungszinsen können steuerlich relevant sein. Wie sich das in deinem Fall auswirkt, hängt von deiner individuellen Situation ab. Das ist keine Steuerberatung. Für die steuerliche Bewertung solltest du eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater hinzuziehen.
Für Selbstnutzende
Auch wenn du selbst einziehst, kann eine 100-Prozent-Finanzierung sinnvoll sein. Zwei Situationen sind typisch:
- Es ist schlicht kein oder kaum Eigenkapital vorhanden, du hast aber ein stabiles, tragfähiges Einkommen und möchtest nicht länger warten.
- Dein Kapital bringt an anderer Stelle eine höhere Rendite, als es an eingesparten Finanzierungszinsen brächte, sodass es sich rechnet, es dort zu belassen.
In beiden Fällen gilt: Die höheren Zinskosten müssen zu deinem Budget passen. Prüfe deshalb ehrlich, ob die monatliche Rate auch mit dem Zinsaufschlag tragbar bleibt.
„Eine 100-Prozent-Finanzierung ist nicht automatisch ein Fehler, sondern eine Frage des Kontexts. Wer sein Kapital anderweitig sinnvoller einsetzt, als es in die Tilgung zu stecken, trifft unter Umständen die klügere Entscheidung."
Dennis Albrecht, Senior Finanzberater
Der Kontrast: die Eigenkapital-Faustregel
Um die 100-Prozent-Finanzierung einzuordnen, hilft ein Blick auf die übliche Faustregel zum Eigenkapital. Als Orientierung gilt: Du solltest die Kaufnebenkosten sowie zusätzlich rund 5 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital einbringen können.
Diese Faustregel senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz. Sie ist der Grund, warum eine Finanzierung mit Eigenkapital-Anteil in der Regel günstiger ist. Die 100-Prozent-Finanzierung weicht bewusst von dieser Regel ab. Sie tut das nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil das Kapital an anderer Stelle mehr bewirken soll.
Wichtig ist, dass du diese Abweichung als Entscheidung triffst und nicht als Notlösung erlebst. Wenn Eigenkapital vorhanden ist und keinen besseren Zweck erfüllt, ist der Weg über die Faustregel meist der günstigere.
Wie du den Beleihungsauslauf später senkst
Ein hoher Beleihungsauslauf zu Beginn muss nicht dauerhaft bleiben. Mit jeder Rate sinkt deine Restschuld, und damit sinkt auch der Beleihungsauslauf über die Zeit. Diesen Effekt kannst du gezielt beschleunigen.
Die Sondertilgung ist dafür der wichtigste Hebel. Viele Darlehensverträge erlauben es, pro Jahr einen bestimmten Anteil der Darlehenssumme zusätzlich zu tilgen, ohne dass dafür zusätzliche Kosten anfallen. So senkst du die Restschuld schneller, verringerst den Beleihungsauslauf und verbesserst deine Ausgangslage für eine spätere Anschlussfinanzierung.
Auch der Tilgungssatzwechsel kann helfen. Er erlaubt dir, die Tilgungshöhe während der Zinsbindung innerhalb eines vereinbarten Bereichs anzupassen. So kannst du in guten Phasen schneller tilgen und in engeren Phasen die Rate wieder senken. Achte beim Vertragsabschluss darauf, dass diese Optionen enthalten sind, damit du später Spielraum hast.
Fazit
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung finanzierst du den vollen Kaufpreis und trägst die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital. Werden auch die Nebenkosten mitfinanziert, handelt es sich um eine 110-Prozent-Finanzierung. Weil die Bank ohne Eigenkapital-Puffer mehr Risiko übernimmt, sind die Konditionen teurer als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital-Anteil.
Sinnvoll ist die 100-Prozent-Finanzierung dann, wenn dein Kapital an anderer Stelle mehr leistet als in der Tilgung, etwa bei einer Kapitalanlage oder wenn kein Eigenkapital vorhanden ist und das Einkommen die höhere Rate trägt. Über Sondertilgungen und einen Tilgungssatzwechsel kannst du den anfangs hohen Beleihungsauslauf später gezielt senken. Ob das Modell zu dir passt, klärst du am besten anhand deiner konkreten Zahlen.
Mit unserem Online-Rechner findest du in nur wenigen Minuten heraus, welche Konditionen du für eine Finanzierung bekommen kannst.
Häufige Fragen zur 100-Prozent-Finanzierung
Brauche ich bei einer 100-Prozent-Finanzierung gar kein Eigenkapital?
Doch. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird nur der Kaufpreis finanziert. Die Kaufnebenkosten trägst du aus Eigenkapital. Erst wenn auch die Nebenkosten mitfinanziert werden, handelt es sich um eine 110-Prozent-Finanzierung.
Was ist der Unterschied zwischen einer 100-Prozent- und einer 110-Prozent-Finanzierung?
Bei der 100-Prozent-Finanzierung deckt das Darlehen den Kaufpreis ab, die Kaufnebenkosten zahlst du selbst. Bei der 110-Prozent-Finanzierung werden auch die Kaufnebenkosten über das Darlehen finanziert.
Warum ist eine 100-Prozent-Finanzierung teurer?
Weil die Bank ohne Eigenkapital-Puffer ein höheres Risiko trägt. Der hohe Beleihungsauslauf führt in der Regel zu einem Zinsaufschlag gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital.
Für wen ist eine 100-Prozent-Finanzierung sinnvoll?
Vor allem für Menschen, die ihr Kapital anderweitig sinnvoller einsetzen können, etwa Kapitalanlegende, sowie für Selbstnutzende ohne oder mit wenig Eigenkapital, deren Einkommen die höhere Rate trägt.
Kann ich den hohen Beleihungsauslauf später senken?
Ja. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld. Über Sondertilgungen und einen Tilgungssatzwechsel kannst du diesen Effekt beschleunigen und deine Ausgangslage für die Anschlussfinanzierung verbessern.
Adrian Sauer
Adrian ist seit 14 Jahren in der Finanzierung zu Hause, davon elf Jahre mit Schwerpunkt Baufinanzierung. Nach seiner Ausbildung bei einer Sparkasse und einem Bachelor in Wirtschaftswissenschaften an der Universität Rostock war er rund zehn Jahre bei einem der führenden Baufinanzierungsvermittler tätig.
Sein Ansatz ist konsequent lösungsorientiert. Nicht das Produkt steht im Mittelpunkt, sondern die Situation des Menschen dahinter. Nach 14 Jahren kennt Adrian nahezu jede Konstellation und findet für die meisten Vorhaben eine passende Lösung.
Und wenn eine Finanzierung heute noch nicht möglich ist, zeigt er offen, welche Schritte zum Ziel führen. Denn ehrliche Beratung heißt für ihn, Lösungen zu finden und Perspektiven aufzuzeigen. Sein Antrieb: Jede Geschichte verdient es, gehört zu werden.
