Anschlussfinanzierung mit zusätzlichem Kapital aufstocken

Eine Anschlussfinanzierung aufzustocken heißt: Du nimmst ein höheres Darlehen auf, als du der Bank noch schuldest. Das geht am Ende deiner Zinsbindung, also wenn dein garantierter Zinssatz ausläuft. Mit dem zusätzlichen Geld bezahlst du zum Beispiel eine neue Heizung oder ein neues Dach – und du hast danach einen Vertrag statt zwei. Der Preis dafür: Die Bank finanziert einen größeren Anteil deiner Immobilie – und dieser Anteil bestimmt deinen Zinssatz. Der neue Zinssatz gilt für die gesamte Summe, nicht nur für das zusätzliche Geld. Ob die Aufstockung günstiger ist als ein separater Modernisierungskredit, entscheidet sich an genau dieser Stelle.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Eine Aufstockung ist möglich, aber kein Automatismus: Die Bank prüft sie wie eine neue Finanzierung.
• Der Beleihungsauslauf steigt. Er sagt, wie viel vom Wert deiner Immobilie die Bank finanziert: Restschuld plus Aufstockungsbetrag geteilt durch den Beleihungswert.
• Banken staffeln in Bändern: bis 60 % die besten Konditionen, 60 bis 80 % der Standardbereich, über 80 % spürbare Aufschläge.
• Ein separater Kredit wird meist erst nach dem ersten Darlehen aus der Immobilie bedient. Sein Zinssatz ist deshalb höher, die Laufzeit dafür kürzer.
• Plane Restschuld und Modernisierungskosten in einer Rechnung. Sonst verschiebt sich der Zeitpunkt, an dem du schuldenfrei bist, über deinen Renteneintritt hinaus.

Inhaltsübersicht

• Was heißt es, die Anschlussfinanzierung aufzustocken?
• Zweckgebunden, frei oder kombiniert: drei Wege, das Geld zu nutzen
• Wie wirkt sich eine Aufstockung auf den Beleihungsauslauf aus?
• Aufstockung oder separater Modernisierungskredit: was ist günstiger?
• Zählt eine Förderung mit?
• Was die Aufstockung mit Rate und Laufzeit macht
• Sechs Punkte, die du vorher klärst
• Fazit
• Häufige Fragen

Was heißt es, die Anschlussfinanzierung aufzustocken?

Eine Aufstockung ist eine Anschlussfinanzierung, bei der du ein höheres Darlehen abschließt als die Summe, die du deiner Bank noch schuldest. Die Differenz zahlt die Bank an dich aus. Damit finanzierst du deine Restschuld und ein Vorhaben am Haus in einem Vertrag. Restschuld ist der Betrag, den du der Bank noch schuldest. Du hast danach: eine Rate, ein Zinssatz, ein Zeitpunkt, an dem du schuldenfrei bist. Wie eine Anschlussfinanzierung grundsätzlich abläuft, haben wir unter wie eine Anschlussfinanzierung grundsätzlich abläuft an anderer Stelle beschrieben.

Kann ich bei der Anschlussfinanzierung zusätzliches Geld für eine Sanierung aufnehmen?

Ja, das ist grundsätzlich möglich – und der Zeitpunkt ist günstig. Deine Zinsbindung endet ohnehin, der Vertrag wird also neu geschrieben. Eine Aufstockung ist deshalb kein Sonderwunsch, sondern nur eine höhere Summe im neuen Vertrag.

Automatisch geht das aber nicht. Die Bank prüft die Aufstockung wie eine neue Finanzierung: dein Einkommen, deine laufenden Verpflichtungen, den Wert deiner Immobilie und die Frage, ob du die höhere Rate dauerhaft tragen kannst. Verlängerst du bei deiner bisherigen Bank, bleibt die Grundschuld liegen. Das ist das Recht der Bank an deiner Immobilie als Sicherheit. Beim Bankwechsel wird sie neu geregelt – und die Aufstockung lässt sich dabei mitverhandeln.

Was mit deiner Grundschuld passiert

Die Grundschuld im Grundbuch ist in der Regel in Höhe deines ursprünglichen Darlehens eingetragen. Sie schrumpft nicht mit, während du tilgst. Der Teil, den du schon zurückgezahlt hast, steht deiner Bank also weiterhin als Sicherheit zur Verfügung.

Genau das nutzt die Revalutierung, teils auch Neuvalutierung genannt. Statt eine neue Grundschuld eintragen zu lassen, wird die bestehende wieder mit einem Darlehen unterlegt. Für dich heißt das: keine neue Eintragung im Grundbuch und damit keine Notar- und Grundbuchkosten für diesen Teil der Summe.

Das funktioniert aber nur, soweit die eingetragene Grundschuld reicht. Liegt dein Wunschbetrag darüber, muss der übersteigende Teil zusätzlich abgesichert werden, und dafür fallen dann doch Eintragungskosten an. Wie hoch die Grundschuld auf deiner Immobilie eingetragen ist, steht im Grundbuchauszug. Frag früh danach, sonst rechnest du mit Kosten, die du gar nicht hast.

Zweckgebunden, frei oder kombiniert: drei Wege, das Geld zu nutzen

Bei der Aufstockung mit Verwendungszweck gibst du bei der Beantragung an, wofür das zusätzliche Geld gedacht ist, etwa für eine neue Heizung oder eine Dachsanierung. Die Bank verlangt dafür in der Regel einen Verwendungsnachweis, meist in Form von Rechnungen nach Abschluss der Arbeiten, bevor sie den Betrag vollständig auszahlt.

Die Alternative ist die freie Kapitalbeschaffung: Du bekommst den Aufstockungsbetrag ohne festgelegten Verwendungszweck ausgezahlt und musst später nicht nachweisen, wofür du ihn verwendet hast. Der Vorteil liegt im geringeren Aufwand: kein Verwendungsnachweis, keine Rechnungen vorzulegen. Diese Variante funktioniert besonders gut, wenn deine Immobilie im Verhältnis zum benötigten Kreditbetrag viel wert ist, dein Beleihungsauslauf also auch nach der Aufstockung niedrig bleibt.

Beide Wege lassen sich auch kombinieren: ein zweckgebundener Teil für die Modernisierung, ein freier Teil zur Kapitalbeschaffung, etwa um einen teuren Ratenkredit oder Dispokredit über die günstigeren Konditionen der Baufinanzierung umzuschulden. In der Regel nutzt man diese Kombination, wenn ohnehin eine Modernisierung ansteht und gleichzeitig teurere Fremdkredite bestehen, die sich mit ablösen lassen.

Modernisierung über die Anschlussfinanzierung mitfinanzieren: was die Bank prüft

Wer eine Modernisierung über die Anschlussfinanzierung mitfinanzieren will, bereitet drei Dinge vor: eine Kostenaufstellung mit Handwerksangeboten, eine Einschätzung zum Wert der Immobilie nach den Maßnahmen und die Rechnung zur neuen Rate.

Zur Wertfrage ein wichtiger Punkt: Eine neue Heizung oder eine gedämmte Fassade kann den Wert deiner Immobilie erhöhen. Grundsätzlich darf sich die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich auf einen steigenden Immobilienwert stützen. Für Darlehen, die dem Bau oder der Renovierung einer Wohnimmobilie dienen, gilt aber eine gesetzliche Ausnahme: Hier darf die Bank den durch die Maßnahme erwarteten Wertzuwachs einbeziehen. Das gilt aber nur für tatsächlich wertsteigernde Maßnahmen wie eine neue Heizung, eine Dämmung oder ein neues Dach, nicht für rein optische Renovierungen ohne Werteffekt. Ob und in welcher Höhe die Bank das tatsächlich tut, legt sie für sich fest. Frag deshalb früh nach, wie deine Bank die geplanten Maßnahmen bewertet.

Aufstockung oder separater Modernisierungskredit: was ist günstiger?

Beim Zinssatz gewinnt meistens die Aufstockung, bei den absoluten Kosten oft der separate Kredit. Der Grund liegt in Sicherheit und Laufzeit.

Bei einer Aufstockung ist die ganze Summe über die erstrangige Grundschuld gesichert. Ein separater Modernisierungskredit wird dagegen häufig im Grundbuch hinter dem ersten Darlehen eingetragen. Müsste die Immobilie verwertet werden, bekommt diese Bank ihr Geld erst nach der ersten. Dieses Risiko lässt sie sich über einen höheren Zinssatz bezahlen. Ein Ratenkredit ohne Grundschuld liegt meist noch darüber.

Dagegen steht die Laufzeit. Ein aufgestocktes Anschlussdarlehen verteilt die Modernisierungskosten über die gesamte Restlaufzeit, also oft über 20 Jahre und mehr. Ein separater Kredit über 10 Jahre ist schneller weg. Ein höherer Zinssatz über eine kurze Zeit kann in Summe weniger kosten als ein niedriger über eine lange. Vergleiche deshalb nicht die Prozentzahlen, sondern die Summe aller Zahlungen.

Zählt eine Förderung mit?

Für energetische Modernisierungen gibt es Förderkredite und Zuschüsse. Sie senken den Betrag, den du bei der Bank aufnehmen musst. Das wirkt doppelt: weniger Darlehen bedeutet einen niedrigeren Beleihungsauslauf und womöglich ein besseres Zinsband.

Zwei Fördertypen solltest du auseinanderhalten. Bei einem Tilgungszuschuss musst du einen Teil des Kredits nicht zurückzahlen, deine Restschuld sinkt also direkt. Bei einer Zinsverbilligung zahlst du den Kredit voll zurück, dein Vorteil liegt allein im niedrigeren Zinssatz.

Konkrete Programme, Höchstbeträge und Zuschusshöhen nennen wir hier bewusst nicht. Die Förderlandschaft ist in Reform, einzelne Programme schwanken kurzfristig – und auf viele Zuschüsse gibt es keinen Rechtsanspruch. Prüfe den Stand direkt an der Quelle, bevor du deinen Aufstockungsbetrag festlegst.

Zwei Punkte gelten unabhängig vom Programm. Förderkredite laufen in der Regel über deine Bank, Zuschüsse oft im Direktantrag. Und der Antrag muss meist vor Beginn der Arbeiten gestellt sein. Wer erst beauftragt und dann an die Förderung denkt, verliert sie.

Was die Aufstockung mit Rate und Laufzeit macht

Restschuld und Modernisierungskosten gehören in eine Rechnung, nicht in zwei. Sonst planst du die Rate für die Restschuld und stellst später fest, dass die Modernisierung dich Jahre kostet, die du nicht mehr hast.

Der Grund: Die meisten Banken kalkulieren mit einer vollständigen Rückzahlung vor dem Renteneintritt. Das ist eine Faustregel und keine gesetzliche Vorgabe, aber sie steuert, wie hoch deine Tilgung sein muss. Je höher die Tilgung, desto höher die Rate.

Zurück zum Beispiel mit 225.000 € Darlehen. Nach der gängigen Faustregel dauert es bei 2 % Tilgung rund 30 Jahre, bei 3 % rund 25 Jahre und bei 4 % rund 20 Jahre, bis du schuldenfrei bist. Wer mit 44 Jahren aufstockt, hat bis 67 noch 23 Jahre. Das braucht eher 4 % Tilgung als 2 %.

In Euro heißt das: 2 % von 225.000 € sind 4.500 € im Jahr und damit 375 € im Monat, die auf deine Schuld angerechnet werden. Bei 4 % sind es 750 € im Monat. Die Zinsen kommen jeweils obendrauf.

Zur Einordnung dient die Belastungsgrenze: Bei Navera gilt maximal 40 % deines monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für Zins und Tilgung. Treibt die nötige Tilgung die Rate darüber, wähle den Aufstockungsbetrag kleiner. Die verbreitete Drittel-Regel liegt mit rund 33 % etwas darunter. Sie ist eine fremde Faustregel, die du oft lesen wirst – nicht die Zahl, mit der wir rechnen.

Ein Hebel bleibt dir außerdem: die Sondertilgung. Damit zahlst du zusätzlich zur Rate Geld zurück und wirst schneller schuldenfrei. Marktüblich sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Zusatzkosten. Nach Erfahrungswerten kostet ein erweitertes Recht oft einen Aufschlag von etwa 0,05 bis 0,10 Prozentpunkten. Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es bei Baufinanzierungen nicht, es ist ein Vertragsvorteil.

Sechs Punkte, die du vorher klärst

• Wie hoch ist deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung? Der Wert steht im Tilgungsplan.
• Welchen Beleihungswert setzt die Bank heute an?
• Was kostet die Modernisierung wirklich, inklusive Reserve?
• In welches Band rutschst du damit? Rechne die Grenzen bei 60, 80 und 90 % durch.
• Welche Förderung ist verfügbar – und wann muss der Antrag gestellt sein?
• Wie hoch muss die Tilgung sein für Schuldenfreiheit vor dem Renteneintritt?

Fazit

Die Aufstockung ist der einfachste Weg, eine Modernisierung mitzufinanzieren – und beim Zinssatz meist auch der günstigste. Der Preis steckt im Beleihungsauslauf: Restschuld plus Aufstockungsbetrag geteilt durch den Beleihungswert entscheidet, in welchem Zinsband du landest. Der neue Zinssatz gilt dann für die gesamte Summe. Rechne den Betrag an den Bandgrenzen durch, prüfe die Förderung vorher und plane die Tilgung so, dass du vor dem Renteneintritt schuldenfrei bist. Eine Aufstockung, die deine Schuldenfreiheit um zehn Jahre nach hinten schiebt, ist kein guter Tausch.

Häufige Fragen