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Finanzierungsplanung
Baufinanzierung-Grundlagen
Baufinanzierung mit Bausparvertrag: lohnt sich die Kombination?
Uta Möllmann
Bei einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag kombinierst du ein klassisches Darlehen mit einem Bausparvertrag, den du parallel besparst. Der Bausparvertrag löst am Ende der Zinsbindung die verbliebene Restschuld ab. Der große Vorteil dieser Kombination ist Planbarkeit: Du sicherst dir über eine sehr lange Laufzeit feste Konditionen und weißt früh, wie deine Rückzahlung aussieht. Im Gegenzug gibt es einige Punkte, die du im Blick behalten solltest, etwa die Abschlusskosten und den nicht garantierten Zuteilungszeitpunkt. Dieser Ratgeber zeigt dir, wie die Kombination funktioniert, für wen sie sich eignet und worauf du achtest.
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Bei der Kombination läuft ein Darlehen und ein Bausparvertrag parallel. Der Bausparvertrag ist so aufgebaut, dass er am Ende der Zinsbindung die Restschuld ablöst.
- Der wichtigste Vorteil ist eine sehr lange Zinssicherheit und damit hohe Planbarkeit über die gesamte Laufzeit.
- Es gibt eine Variante ohne laufende Tilgung des Darlehens. Dabei fließt der Tilgungsanteil direkt in den Bausparvertrag. Das ist vor allem für Kapitalanlegende interessant.
- Zu bedenken sind Abschlusskosten von rund 1 bis 2 % der Bausparsumme, der nicht garantierte Zuteilungszeitpunkt und eine mögliche erneute Kreditprüfung bei der Ablösung.
- Ob die Kombination oder ein klassisches Annuitätendarlehen besser passt, hängt von deiner Laufzeit, deinem Ziel und deinem Bedürfnis nach Planungssicherheit ab.
Inhaltsübersicht
- Was ist eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag?
- So funktioniert die Kombination Schritt für Schritt
- Die Variante ohne laufende Tilgung
- Vorteile und Nachteile im Überblick
- Worauf du besonders achten solltest
- Abgrenzung zum klassischen Annuitätendarlehen
- Für wen sich die Kombination eignet
- Fazit
- Häufige Fragen
Was ist eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag?
Eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag ist eine Finanzierungsform, bei der du ein Immobiliendarlehen und einen Bausparvertrag miteinander verbindest. Das Darlehen stellt dir das Geld für den Kauf oder Bau sofort zur Verfügung. Den Bausparvertrag besparst du parallel, damit das angesparte Guthaben und das spätere Bauspardarlehen am Ende der Zinsbindung die Restschuld ablösen.
Ein Bausparvertrag hat zwei Phasen. In der Ansparphase zahlst du regelmäßig ein, bis ein vereinbartes Mindestguthaben erreicht ist. Danach folgt die Zuteilung: Du erhältst dein angespartes Guthaben und zusätzlich ein Bauspardarlehen zu einem Zinssatz, der bereits bei Vertragsabschluss feststeht. Genau diese feste Verzinsung macht die Kombination für viele Menschen attraktiv, die früh Sicherheit über ihre spätere Rückzahlung möchten.
So funktioniert die Kombination Schritt für Schritt
Die Kombination lässt sich in wenige Schritte zerlegen. So siehst du, wie die beiden Bausteine ineinandergreifen.
- Du nimmst ein Darlehen auf und finanzierst damit deine Immobilie zum Kaufzeitpunkt.
- Parallel schließt du einen Bausparvertrag ab und besparst ihn regelmäßig.
- Während der Zinsbindung zahlst du für das Darlehen Zinsen und tilgst je nach Modell ganz oder teilweise über den Bausparvertrag.
- Am Ende der Zinsbindung wird der Bausparvertrag zugeteilt. Guthaben und Bauspardarlehen zusammen lösen die verbliebene Restschuld ab.
- Danach zahlst du nur noch das Bauspardarlehen zu dem bereits feststehenden Zinssatz zurück.
Der entscheidende Punkt ist die Abstimmung. Bausparsumme, Sparrate und Zinsbindung werden so aufeinander abgestimmt, dass zum Ablösezeitpunkt genug Kapital bereitsteht. Weil die Konditionen des Bauspardarlehens von Beginn an feststehen, kennst du deine Rückzahlung über die gesamte Laufzeit hinweg.
Die Variante ohne laufende Tilgung
Neben der Variante mit Tilgung im Darlehen gibt es noch die Option ohne Tilgung – das ist die häufiger gewählte Kombination. Hierbei wird das Darlehen während der Zinsbindung nicht laufend getilgt. Statt einer Tilgung an die Bank fließt der Tilgungsanteil vollständig in den Bausparvertrag. Das Darlehen bleibt in dieser Zeit in voller Höhe bestehen und wird erst am Ende in einem Zug durch den zugeteilten Bausparvertrag abgelöst.
Diese Variante ist vor allem für Kapitalanlegende interessant. Wer eine vermietete Immobilie finanziert, kann die Darlehenszinsen unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend machen. Weil die Zinslast bei einem nicht getilgten Darlehen über die Laufzeit gleich hoch bleibt, kann das für Anlegende steuerlich sinnvoll sein. Ob das in deinem Fall zutrifft, hängt von deiner persönlichen Situation ab. Hier lohnt sich der Rat einer Steuerberatung.
Vorteile und Nachteile im Überblick
Wie jede Finanzierungsform hat auch die Kombination aus Darlehen und Bausparvertrag zwei Seiten. Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten Punkte zusammen.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Sehr lange Zinssicherheit und hohe Planbarkeit | Abschlusskosten von rund 1 bis 2 % der Bausparsumme |
| Feststehende Konditionen des Bauspardarlehens von Beginn an | Der Zuteilungszeitpunkt ist nicht garantiert |
| Variante ohne laufende Tilgung für Kapitalanlegende möglich – je nach Modell und Zinssatz kann es auch für Selbstnutzer interessant sein | Bei der Ablösung ist unter Umständen eine erneute Kreditprüfung nötig |
| Klarheit über die gesamte Rückzahlung, auch über sehr lange Zeiträume | Weniger Flexibilität als ein einzelnes Darlehen mit frei wählbarer Tilgung |
„Die Kombination aus Darlehen und Bausparvertrag bietet echte Planungssicherheit, auch über Laufzeiten, die ein klassisches Annuitätendarlehen nicht abbildet. Wer die Abschlusskosten und den Zuteilungszeitpunkt im Blick behält, hat ein solides Instrument in der Hand."
Adrian Sauer, Senior Finanzberater
Worauf du besonders achten solltest
Damit die Kombination hält, was sie verspricht, lohnt ein genauer Blick auf drei Punkte.
Abschlusskosten
Für den Bausparvertrag fallen Abschlusskosten an. Sie liegen in der Regel bei rund 1 bis 2 % der Bausparsumme. Bei einer Bausparsumme von 100.000 € sind das also etwa 1.000 bis 2.000 €. Diese Kosten solltest du von Anfang an in deine Gesamtrechnung einbeziehen, damit du die tatsächliche Belastung realistisch einschätzt.
Zuteilungszeitpunkt
Der Zeitpunkt der Zuteilung ist nicht garantiert. Er hängt unter anderem davon ab, wie schnell du das nötige Mindestguthaben ansparst und wie die Zuteilungsmasse der Bausparkasse ausgelastet ist. Verzögert sich die Zuteilung, kann eine Lücke zwischen dem Ende der Zinsbindung und der Ablösung entstehen. Eine solide Abstimmung mit ausreichend zeitlichem Puffer verringert dieses Risiko.
Mögliche erneute Kreditprüfung
Sollte der Bausparvertrag zum Ablösezeitpunkt nicht ausreichen oder sich die Zuteilung verzögern, kann eine Anschlussfinanzierung nötig werden. Dann prüft die Bank deine Bonität unter Umständen erneut. Deine Einkommenssituation und dein Alter spielen dabei eine Rolle. Weil viele Banken eine vollständige Rückzahlung vor dem Renteneintritt erwarten, ist es sinnvoll, die Laufzeit früh mit diesem Zeitpunkt abzugleichen.
Abgrenzung zum klassischen Annuitätendarlehen
Beim klassischen Annuitätendarlehen zahlst du eine gleichbleibende Monatsrate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, und der Tilgungsanteil wächst. Nach dem Ende der Zinsbindung verbleibt in der Regel eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen brauchst. Wie das genau funktioniert, erklären wir im Beitrag zum Annuitätendarlehen.
Der zentrale Unterschied liegt in der Zinssicherheit. Beim Annuitätendarlehen trägst du nach der Zinsbindung das Risiko steigender Zinsen. Bei der Kombination mit einem Bausparvertrag steht der Zinssatz des Bauspardarlehens dagegen schon heute fest. Du kaufst dir also mit den Abschlusskosten und etwas weniger Flexibilität eine sehr lange Planbarkeit ein. Ein Forward-Darlehen kann eine Zwischenlösung sein, wenn du dir Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern möchtest, ohne einen Bausparvertrag zu nutzen.
Für wen sich die Kombination eignet
Die Kombination passt gut zu Menschen, denen Planungssicherheit besonders wichtig ist. Wenn du früh genau wissen möchtest, wie deine Rückzahlung über viele Jahre aussieht, ist die feste Verzinsung des Bauspardarlehens ein starkes Argument.
Auch für Kapitalanlegende kann die Variante ohne laufende Tilgung sinnvoll sein, wenn die steuerliche Situation passt. Wer dagegen maximale Flexibilität bei Tilgung und Sondertilgung sucht oder die Abschlusskosten vermeiden möchte, fühlt sich mit einem klassischen Annuitätendarlehen häufig wohler. Welche Variante am besten zu deiner Situation passt, lässt sich am ehesten in einem Vergleich beider Wege klären.
Fazit
Die Kaufnebenkosten sind der Teil des Immobilienkaufs, der am häufigsten unterschätzt wird. Drei Blöcke bestimmen die Summe: Notar und Grundbuch mit rund 1,8 %, die verhandelbare Maklerprovision mit häufig rund 3,57 % für dich und die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland. Weil du diese Kosten in der Regel aus Eigenkapital trägst, gehören sie von der ersten Kalkulation an dazu. So bleibt am Ende kein böses Erwachen, sondern ein klarer Plan für dein Zuhause.
Häufige Fragen
Wie funktioniert eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag?
Du nimmst ein Darlehen auf und besparst parallel einen Bausparvertrag. Am Ende der Zinsbindung wird der Bausparvertrag zugeteilt, und Guthaben plus Bauspardarlehen lösen die verbliebene Restschuld ab. Danach zahlst du nur noch das Bauspardarlehen zu einem Zinssatz zurück, der bereits bei Vertragsabschluss feststand.
Welchen Vorteil hat die Kombination gegenüber einem Annuitätendarlehen?
Der wichtigste Vorteil ist die sehr lange Zinssicherheit. Weil der Zinssatz des Bauspardarlehens von Beginn an feststeht, kennst du deine Rückzahlung über die gesamte Laufzeit. Beim klassischen Annuitätendarlehen trägst du nach der Zinsbindung dagegen das Risiko, dass die Zinsen für die Anschlussfinanzierung höher liegen.
Was kostet ein Bausparvertrag in der Kombination?
Für den Bausparvertrag fallen Abschlusskosten an, in der Regel rund 1 bis 2 Prozent der Bausparsumme. Bei einer Bausparsumme von 100.000 € sind das etwa 1.000 bis 2.000 €. Diese Kosten gehören von Anfang an in die Gesamtrechnung.
Ist der Zuteilungszeitpunkt garantiert?
Nein. Der Zeitpunkt der Zuteilung ist nicht garantiert und hängt unter anderem vom angesparten Guthaben und der Zuteilungsmasse der Bausparkasse ab. Deshalb ist eine sorgfältige Abstimmung mit zeitlichem Puffer sinnvoll, damit keine Lücke zwischen Zinsbindungsende und Ablösung entsteht.
Für wen ist die Variante ohne laufende Tilgung sinnvoll?
Diese Variante ist vor allem für Kapitalanlegende interessant. Der Tilgungsanteil fließt dabei in den Bausparvertrag statt an die Bank, und das Darlehen bleibt bis zur Ablösung in voller Höhe bestehen. Ob das steuerlich sinnvoll ist, hängt von deiner persönlichen Situation ab und sollte mit einer Steuerberatung geklärt werden.
Uta Möllmann
Uta begleitet Menschen seit 17 Jahren auf dem Weg in die eigenen vier Wände. Nach zwei kaufmännischen Ausbildungen in der Immobilienbranche hat sie an der HTW Berlin Immobilienwirtschaft studiert und ist Immobilienökonomin. Mehrere Jahre arbeitete sie angestellt in der Immobilien- und Finanzierungsbranche.
Bei Navera verantwortet sie Kundenerlebnis und Beratung. Ihr Schwerpunkt ist es, den Immobilienkauf einfacher zu machen. Für die meisten Menschen ist er die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens, und genau dabei begleitet Uta sie. Besonders am Herzen liegen ihr Familien auf dem Weg ins erste Zuhause.
