Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung: wann er deine Restschuld ablöst

Ein Bausparvertrag kann den Betrag ablösen, den du deiner Bank am Ende der Zinsbindung noch schuldest. Das funktioniert aber nur, wenn der Vertrag zu diesem Zeitpunkt zugeteilt ist. Zugeteilt heißt: die Bausparkasse zahlt dir dein Sparguthaben aus und stellt dir das Bauspardarlehen bereit. Ob das rechtzeitig passiert, hängt an deinem Sparguthaben, an deiner Bewertungszahl und am nächsten Zuteilungstermin der Bausparkasse. Ein Datum, das du dir frei aussuchst, ist es nicht.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Ein Bausparvertrag löst deine Restschuld nur ab, wenn er zum Ende der Zinsbindung zugeteilt ist.
• Die Zuteilung hängt an drei Bedingungen: Mindestsparguthaben, Bewertungszahl und Zuteilungstermin.
• Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Bausteinen. Erst sparst du an, danach bekommst du ein Darlehen zu einem Zins, der von Anfang an feststeht.
• Kommt die Zuteilung zu spät, brauchst du eine Brücke. Üblich sind eine Zwischenfinanzierung oder eine kurze Verlängerung bei deiner bisherigen Bank.
• Ein Bausparvertrag gibt dir Zinssicherheit, nicht automatisch den niedrigeren Zins. Das ist der Kern des Vergleichs mit einem Annuitätendarlehen.

Inhaltsübersicht

• Was heißt „Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung"?
• Kannst du deine Restschuld mit dem Bausparvertrag ablösen?
• Was passiert, wenn die Zuteilung nicht rechtzeitig kommt?
• Zinssicherheit statt Zinsvorteil: was ein Bauspardarlehen wirklich liefert
• Bauspardarlehen oder Annuitätendarlehen: was lohnt sich?
• Anschlussfinanzierung mit Bausparvertrag: was du jetzt prüfst
• Fazit
• Häufige Fragen

Was heißt „Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung"?

Ein Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung bedeutet: Du bezahlst die Restschuld deiner laufenden Baufinanzierung mit dem Geld aus deinem Bausparvertrag. Restschuld ist der Betrag, den du deiner Bank am Ende der Zinsbindung noch schuldest. Zinsbindung ist die Zeit, in der dein Zinssatz garantiert gleich bleibt.

Dafür musst du wissen, dass ein Bausparvertrag aus zwei Bausteinen besteht. Sie kommen zeitlich hintereinander.

Baustein 1: die Sparphase

In der Sparphase zahlst du regelmäßig ein und baust ein Guthaben auf. Dieses Guthaben ist dein eigenes Geld. Die Bausparkasse gibt dir dafür einen Guthabenzins, der ebenfalls von Anfang an feststeht.

Baustein 2: die Darlehensphase

Ist der Vertrag zugeteilt, bekommst du zwei Dinge auf einmal: dein angespartes Guthaben und das Bauspardarlehen. Beide zusammen ergeben die Bausparsumme, also den Betrag, über den du deinen Vertrag abgeschlossen hast. Der Zins für dieses Darlehen wurde bereits beim Abschluss festgelegt und gilt bis zur letzten Rate.

Wie ein Bausparvertrag beim Kauf einer Immobilie eingesetzt wird, wenn also die erste Finanzierung ansteht, ist ein anderer Fall als der hier beschriebene – mehr dazu liest du unter Bausparvertrag in der Erstfinanzierung.

Kannst du deine Restschuld mit dem Bausparvertrag ablösen?

Ja, wenn drei Bedingungen zum Ende deiner Zinsbindung erfüllt sind. Fehlt eine davon, zahlt die Bausparkasse nicht aus.

• Mindestsparguthaben: Du hast genug angespart. In der Regel sind das 40 bis 50 % der Bausparsumme.
• Bewertungszahl: Deine Bausparkasse rechnet aus, wie lange und wie viel du eingezahlt hast. Daraus vergibt sie eine Kennzahl. Erst ab einem bestimmten Wert bist du an der Reihe.
• Zuteilungstermin: Die Bausparkasse teilt nur zu festgelegten Stichtagen zu – bei den meisten Kassen wird die Rangfolge der Verträge quartalsweise neu ermittelt. Ein Zuteilungstermin nach Wunsch ist gesetzlich ausgeschlossen.

Wichtig ist die Reihenfolge: Erst kommt die Zuteilung, dann kannst du ablösen. Deshalb ist der Zuteilungstermin der eigentliche Dreh- und Angelpunkt und nicht der Zinssatz.

So rechnest du nach, ob dein Vertrag reicht

Der Rechenweg besteht aus zwei Schritten. Zuerst schaust du, wie viel Geld dein Vertrag überhaupt bereitstellt. Danach vergleichst du das mit deiner Restschuld.

• Bausparsumme = Sparguthaben + Bauspardarlehen
• Deckungslücke = Restschuld − Bausparsumme

Ein Beispiel mit runden Zahlen. Deine Bausparsumme beträgt 60.000 €. Du hast 40 % angespart, also 24.000 € Guthaben. Das Bauspardarlehen beträgt damit 36.000 €. Zusammen stehen dir 60.000 € zur Verfügung.

Liegt deine Restschuld bei 60.000 €, ist sie vollständig abgelöst. Liegt sie bei 90.000 €, bleibt eine Lücke von 30.000 €, die eine eigene Finanzierung braucht. Du hast dann zwei Verträge und zwei Raten, die du zusammen einplanen musst.

Was passiert, wenn die Zuteilung nicht rechtzeitig kommt?

Dann fehlt dir Geld an einem Termin, der feststeht. Deine Zinsbindung endet an ihrem Datum, unabhängig davon, wie weit dein Bausparvertrag ist. Nimmst du gar keine neue Vereinbarung an, führt deine Bank das Darlehen meist nicht einfach ins Leere weiter: Es läuft automatisch zu einem variablen Zinssatz weiter, den du mit drei Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen kannst (§ 489 Abs. 2 BGB) – für eine Verzögerung von ein paar Monaten bis zur Zuteilung oft schon ausreichend, ohne neue Kreditprüfung. Reicht das nicht, brauchst du eine aktive Brücke. Zwei Wege sind dafür üblich, dazu kommt eine Möglichkeit, die viele übersehen.

Zwischenfinanzierung

Bei einer Zwischenfinanzierung leiht dir eine Bank den Betrag für die Übergangszeit. Sobald der Bausparvertrag zugeteilt ist, löst du sie damit ab. Der Zins ist meist variabel, du zahlst ihn also nur für die Monate, die du brauchst. Rechne diese Kosten mit ein, weil sie deinen Zinsvorteil aufzehren können.

Kurze Verlängerung bei deiner bisherigen Bank

Der zweite Weg ist eine Prolongation. Das bedeutet: Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank – und zwar nur für eine kurze Zinsbindung. Du überbrückst damit genau die Zeit bis zur Zuteilung. Der Vorteil ist, dass keine neue Grundschuld nötig ist. Grundschuld ist das Recht der Bank an deiner Immobilie als Sicherheit. Der Nachteil ist, dass du die Konditionen deiner Bank nimmst, ohne breit zu vergleichen.

Am wirksamsten ist ein dritter Weg: Viele Bausparkassen erlauben eine Sonderzahlung, mit der du das Mindestsparguthaben schneller erreichst und die Zuteilung vorziehst. Das ist die einzige Stelle, an der du das Timing selbst beeinflussen kannst.

Zinssicherheit statt Zinsvorteil: was ein Bauspardarlehen wirklich liefert

Der Zins eines Bauspardarlehens steht schon beim Abschluss des Vertrags fest und gilt bis zur letzten Rate. Das heißt für dich: Du weißt schon heute, was du am Ende zahlst, ganz gleich, wie sich die Zinsen am Markt bis dahin entwickeln. Ein Zinsänderungsrisiko am Ende einer Zinsbindung gibt es nicht mehr, weil es keine weitere Zinsbindung gibt.

Ob sich das für dich lohnt, entscheidet der Zeitpunkt deines Vertragsabschlusses, nicht eine pauschale Regel. In der aktuellen Zinsphase zeigt sich das deutlich: Viele Bausparverträge wurden vor Jahren mit einem damals niedrigen Darlehenszins abgeschlossen, der heute oft klar unter dem liegt, was du für eine neue Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren am Markt bekommst. Im Gegenzug fällt der ebenfalls damals festgelegte Guthabenzins aus der Sparphase gerade jetzt vergleichsweise mager aus. Was der Bausparvertrag verkauft, ist also Sicherheit vor Zinsänderungen – nicht automatisch der günstigere oder der teurere Zins.

Bauspardarlehen oder Annuitätendarlehen: was lohnt sich?

Ein Annuitätendarlehen ist die übliche Form der Anschlussfinanzierung. Du zahlst eine gleich hohe monatliche Rate, in der Zinsen und Rückzahlung stecken. Wie das im Detail funktioniert, erklären wir unter So funktioniert ein Annuitätendarlehen.

Die Antwort auf die Frage „günstiger oder nicht" hängt am Vergleich deines konkreten Bauspardarlehenszinses mit dem aktuellen Marktzins für eine neue Zinsbindung, nicht an einer pauschalen Regel. Liegt dein Bausparzins darunter, wiegt der Vorteil bei einer großen Restschuld über 20 Jahre und mehr besonders schwer. Liegt er darüber, gilt dasselbe in die andere Richtung: Bei einer kleinen Restschuld, die in wenigen Jahren weg ist, fällt der Unterschied kaum auf. Rechne beide Wege deshalb mit deinen eigenen Zahlen durch, statt nur die Zinssätze zu vergleichen.

Anschlussfinanzierung mit Bausparvertrag: was du jetzt prüfst

Eine Anschlussfinanzierung mit Bausparvertrag entscheidet sich früher, als die meisten denken. Drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung ist ein guter Zeitpunkt für diese vier Schritte.

• Zuteilungsprognose einholen. Frag deine Bausparkasse schriftlich, wann dein Vertrag voraussichtlich zugeteilt wird und was dafür noch fehlt.
• Restschuld und Bausparsumme gegenüberstellen. Deine Restschuld findest du in deinem Tilgungsplan. So siehst du sofort, ob eine Lücke bleibt.
• Alter mitdenken. Die meisten Banken kalkulieren damit, dass dein Darlehen vor dem Renteneintritt zurückgezahlt ist. Ein Bauspardarlehen läuft oft kürzer als ein neues Annuitätendarlehen. Die Rate ist dann höher, du bist aber früher schuldenfrei.
• Absehbare Modernisierung einplanen. Neues Dach, neue Heizung, neue Fenster: Wenn in den nächsten Jahren größere Arbeiten anstehen, gehören sie in deine Planung. Eine Rate, die dafür keinen Spielraum lässt, ist auf dem Papier günstig und im Alltag knapp.
• Gesamtrate im Blick behalten. Sparst du deinen Bausparvertrag parallel zu deiner laufenden Finanzierung an, zahlst du zwei Raten gleichzeitig: Zins und Tilgung für dein Darlehen plus die Sparrate für den Bausparvertrag. Prüfe, ob beides zusammen noch zu deiner monatlichen Wunschrate passt. Beim Annuitätendarlehen zahlst du dagegen nur die eine Rate aus Zins und Tilgung.

Für die Restschuld, die dein Bausparvertrag nicht abdeckt, vergleichst du bei uns die Angebote von 600+ Banken auf einen Blick und entscheidest selbst. Wir stellen dir die Daten und den Überblick dafür bereit.

Fazit

Ein Bausparvertrag ist eine sinnvolle Anschlussfinanzierung, wenn der Zuteilungstermin und das Ende deiner Zinsbindung zusammenpassen und die Bausparsumme deine Restschuld deckt. Beides prüfst du früh, weil du danach kaum noch etwas ändern kannst. Passt das Timing nicht, kosten Zwischenfinanzierung oder kurze Verlängerung zusätzliches Geld. Und selbst wenn alles passt, bleibt die Grundfrage: Sicherheit über die gesamte Laufzeit oder der niedrigere Zins für die nächsten 10 bis 15 Jahre? Diese Entscheidung liegt bei dir, nicht bei deinem Bausparvertrag.

Häufige Fragen