Beleihungswert einer Immobilie: einfach erklärt

Der Beleihungswert ist der Wert, zu dem eine Bank deine Immobilie voraussichtlich auch unter schlechteren Marktbedingungen noch verkaufen könnte. Er liegt deshalb meist unter dem Kaufpreis oder Marktwert, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag abzieht. Für dich ist das kein Nebendetail, sondern eine der stillen Stellschrauben deiner Finanzierung: Fällt der Beleihungswert niedrig aus, kann das zu schlechteren Konditionen oder einer geringeren Kreditsumme führen. Hier erfährst du, wie der Beleihungswert entsteht, wie er sich vom Marktwert unterscheidet und was er für deine Zinsen bedeutet.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Der Beleihungswert ist der langfristig sichere Wert deiner Immobilie aus Sicht der Bank, nicht der aktuelle Kaufpreis.
• Er ist in der Regel niedriger als Kaufpreis oder Marktwert, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag einrechnet.
• Ein niedriger Beleihungswert kann die mögliche Kreditsumme senken oder die Konditionen verschlechtern.
• Der Beleihungsauslauf setzt dein Darlehen ins Verhältnis zum Beleihungswert und beeinflusst direkt deinen Zins.
• Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und verbessert damit häufig deine Konditionen.

Inhaltsübersicht

• Was ist der Beleihungswert?
• Beleihungswert, Marktwert und Kaufpreis: der Unterschied
• Wie ermittelt die Bank den Beleihungswert?
• Welche Auswirkung hat der Beleihungswert auf deine Finanzierung?
• Beleihungswert und Beleihungsauslauf
• Fazit
• Häufige Fragen

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Wert, zu dem eine Bank deine Immobilie voraussichtlich auch dann noch verkaufen könnte, wenn der Markt sich verschlechtert. Er beschreibt also nicht den heutigen Preis, sondern einen dauerhaft erzielbaren Wert über die gesamte Laufzeit deines Darlehens hinweg.

Für die Bank ist die Immobilie die Sicherheit für den Kredit. Kannst du das Darlehen eines Tages nicht mehr bedienen, muss sie die Immobilie verwerten, also verkaufen. Der Beleihungswert ist die vorsichtige Einschätzung, was dabei realistisch hereinkommt. Deshalb rechnet die Bank bewusst zurückhaltend und zieht einen Sicherheitsabschlag ab.

Kurz gesagt: Der Marktwert beantwortet die Frage „Was ist die Immobilie heute wert?". Der Beleihungswert beantwortet die Frage „Welchen Wert behält sie auch morgen noch verlässlich?".

Beleihungswert, Marktwert und Kaufpreis: der Unterschied

Diese drei Begriffe werden oft vermischt, meinen aber Unterschiedliches. Sie hängen zusammen, sind aber nicht identisch.

In der Praxis liegt der Beleihungswert meist unter dem Marktwert und damit häufig auch unter dem Kaufpreis. Der Grund ist der Sicherheitsabschlag: Die Bank kalkuliert Schwankungen des Marktes von vornherein ein, damit die Sicherheit auch in schwächeren Zeiten trägt.

Wie ermittelt die Bank den Beleihungswert?

Die Bank ermittelt den Beleihungswert über eine eigene Bewertung der Immobilie. Je nach Objekt und Darlehenshöhe reicht das von einer standardisierten Einschätzung anhand von Vergleichsdaten bis zu einem ausführlichen Gutachten.

In die Bewertung fließen unter anderem diese Faktoren ein:

• Lage der Immobilie, also Region, Stadtteil und Umfeld.
• Größe, Zuschnitt und Ausstattung des Objekts.
• Baujahr, Bausubstanz und Zustand, inklusive absehbarem Modernisierungsbedarf.
• Art der Nutzung, etwa Eigennutzung oder Vermietung.
• Verkäufe vergleichbarer Immobilien in der Umgebung.

Auf den so ermittelten Wert wendet die Bank ihren Sicherheitsabschlag an. Dieser Abschlag ist keine Kritik an deiner Immobilie, sondern gehört zum vorsichtigen Bewertungsprinzip: Er sorgt dafür, dass der angesetzte Wert auch dann noch trägt, wenn die Preise am Markt einmal nachgeben.

Welche Auswirkung hat der Beleihungswert auf deine Finanzierung?

Der Beleihungswert wirkt sich an zwei Stellen aus: auf die mögliche Höhe deines Darlehens und auf deine Konditionen. Beides hängt daran, wie hoch die Bank den Wert deiner Sicherheit ansetzt.

Fällt der Beleihungswert niedriger aus als erwartet, sind zwei Folgen möglich:

• Die Bank finanziert einen kleineren Anteil des Kaufpreises, sodass du mehr Eigenkapital einbringen musst, um die Lücke zu schließen.
• Dein Beleihungsauslauf steigt, was zu einem höheren Zinssatz führen kann.

Ein Beispiel macht das greifbar. Angenommen, der Kaufpreis liegt bei 400.000 € und du finanzierst 360.000 € über das Darlehen. Dann kalkuliert die Bank zunächst ihre Konditionen auf Basis dieses Verhältnisses, was in dem Fall bei 90 % des Kaufpreises liegt. Die bankeigene Bewertung ergibt für die Immobilie einen Beleihungswert von 290.000 €. Damit läge der Beleihungsauslauf bei 360.000 € / 290.000 € ≈ 124 % – deutlich über dem als sicher eingestuften Wert.

Viele Banken akzeptieren eine Pufferzone von etwa 10 bis 20 %, ohne die Kondition anzupassen. Erst bei größeren Abweichungen wie in diesem Beispiel verlangen sie einen Zinsaufschlag oder eine Absenkung der Darlehenssumme.

An dieser Stelle zeigt sich, warum es sich lohnt, Angebote zu vergleichen: Banken bewerten Immobilien und Abschläge nicht identisch. Wie viel Eigenkapital für dein Vorhaben sinnvoll ist, vertiefen wir im Ratgeber.

Fazit

Der Beleihungswert ist die vorsichtige Einschätzung der Bank, welchen Wert deine Immobilie dauerhaft behält. Weil er einen Sicherheitsabschlag enthält, liegt er meist unter Kaufpreis und Marktwert. Das ist normal und gehört zum Bewertungsprinzip.

Für deine Finanzierung ist er trotzdem entscheidend: Über den Beleihungsauslauf bestimmt er mit, wie viel du finanzieren kannst und zu welchem Zins. Mehr Eigenkapital senkt den Auslauf und verbessert häufig deine Konditionen. Wenn du deine Zahlen kennst und Angebote vergleichst, behältst du diese Stellschraube in der Hand.

Häufige Fragen