Anschlussfinanzierung: die häufigsten Fehler und wie du sie vermeidest

Die Anschlussfinanzierung ist die neue Finanzierung, mit der du deine bestehende Baufinanzierung ablöst, sobald die Zinsbindung ausläuft. Genau hier passieren die teuersten Fehler. Wer zu spät plant, den Termin oder die Restschuld nicht genau kennt oder das Verlängerungsangebot der Bank ungeprüft unterschreibt, zahlt schnell über Jahre mehr als nötig. Die meisten dieser Fehler lassen sich mit etwas Vorlauf und den richtigen Zahlen vermeiden. Dieser Ratgeber zeigt dir die sechs häufigsten Fehler bei der Anschlussfinanzierung und wie du sie umgehst.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Der sinnvolle Zeitraum, um dich zu kümmern, liegt rund 36 bis 6 Monate vor Ablauf deiner Zinsbindung.
• Zwei Zahlen entscheiden über deine Kosten: der genaue Termin und die exakte Restschuld.
• Unterschreibe das Verlängerungsangebot deiner Bank nie ungeprüft. Ein Vergleich verursacht keine Zusatzkosten und kann deine Rate spürbar senken.
• Die direkten Kosten eines Bankwechsels sind überschaubar. Es fällt im Wesentlichen die Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch an.
• Nach 10 Jahren hast du ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB, mit dem du ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus deinem Darlehen herauskommst.

Inhaltsübersicht

• Prolongation und Umschuldung kurz erklärt
• Fehler 1: Du kümmerst dich zu spät
• Fehler 2: Du kennst Termin und Restschuld nicht genau
• Fehler 3: Du unterschreibst die Prolongation ungeprüft
• Fehler 4: Du überschätzt die Kosten eines Wechsels
• Fehler 5: Du reichst veraltete Unterlagen ein
• Fehler 6: Du nutzt dein Sonderkündigungsrecht nicht
• Fazit
• Häufige Fragen

Prolongation und Umschuldung kurz erklärt

Anschlussfinanzierung ist der Oberbegriff für jede neue Finanzierung, die nach dem Ende der Zinsbindung folgt. Dahinter stecken zwei Wege.

Bei der Prolongation führst du die Finanzierung bei deiner bisherigen Bank fort. Du bekommst neue Konditionen, es gibt keinen Bankwechsel und keine neue Grundschuld.

Bei der Umschuldung wechselst du zu einer anderen Bank. Dabei wird die Grundschuld an die neue Bank abgetreten oder neu bestellt. Dieser Schritt verursacht überschaubare Kosten. Mehr dazu findest du weiter unten bei Fehler 4.

Fehler 1: Du kümmerst dich zu spät

Der häufigste Fehler ist, die Anschlussfinanzierung auf den letzten Moment zu schieben. Unter Zeitdruck fehlt der Spielraum, um Angebote in Ruhe zu vergleichen. Am Ende akzeptierst du das erstbeste Angebot, weil die Zeit fehlt.

Ein sinnvoller Zeitraum liegt rund 36 bis 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. In diesem Fenster kannst du den Markt beobachten und dich in Ruhe entscheiden. Planst du eine Umschuldung zu einer anderen Bank, rechne mit einem Vorlauf von mindestens 8 Wochen für Prüfung, Unterlagen und Grundbuch.

Was zu spätes Handeln konkret kostet

Verpasst du den Termin, drohen zwei Kostenfallen. Bleibst du bei deiner Bank und läuft die alte Bindung aus, kann die Finanzierung in eine teurere variable Verzinsung rutschen. Wechselst du zu spät zu einem neuen Institut und ist das neue Darlehen schon zugesagt, aber noch nicht abgerufen, fallen Bereitstellungszinsen an.

Bereitstellungszinsen sind das Entgelt für den zugesagten, aber noch nicht ausgezahlten Kredit. Bei KfW-Förderkrediten sind die ersten 12 Monate bereitstellungsfrei, danach fallen 0,15 % pro Monat an. Reguläre Bankdarlehen berechnen oft rund 0,25 % pro Monat. Über mehrere Monate summiert sich das.

Fehler 2: Du kennst Termin und Restschuld nicht genau

Viele wissen nur ungefähr, wann ihre Zinsbindung endet und wie hoch die Restschuld dann ist. Beide Werte stehen in deinem Darlehensvertrag und in der jährlichen Zinsbescheinigung. Ohne sie kannst du kein Angebot sauber vergleichen und keinen Termin planen.

Der Termin bestimmt, ab wann ein neues Darlehen greifen muss. Die Restschuld ist die Summe, die du weiterfinanzierst. Sie ist die Basis für jede Ratenberechnung und jeden Angebotsvergleich.

Fehler 3: Du unterschreibst die Prolongation ungeprüft

Einige Monate vor Ablauf schickt dir deine Bank meist ein Verlängerungsangebot, die Prolongation. Der bequemste Weg ist, es zu unterschreiben und zurückzuschicken. Genau das kann teuer werden.

Das erste Angebot der eigenen Bank ist selten das günstigste. Ohne Vergleich weißt du nicht, ob die Kondition marktgerecht ist. Auf Navera vergleichst du 600+ Banken auf einen Blick und entscheidest selbst. Wir geben dir die Daten und den Überblick dafür.

Ein Vergleich verursacht keine Zusatzkosten und ist Schufa-neutral. Selbst wenn du am Ende bei deiner Bank bleibst, hast du mit einem Alternativangebot ein stärkeres Argument für die Verhandlung.

Fehler 4: Du überschätzt die Kosten eines Wechsels

Viele bleiben bei ihrer Bank, weil sie einen teuren, komplizierten Wechsel befürchten. In der Praxis sind die direkten Kosten einer Umschuldung überschaubar.

Für die Umschuldung gibt es keine Bearbeitungsgebühr. Die wesentlichen direkten Kosten entstehen im Grundbuch, wenn die Grundschuld an die neue Bank abgetreten oder umgeschrieben wird. Zur Einordnung: Die vollständigen Grundbuchkosten beim Immobilienkauf liegen bei rund 0,5 % des Kaufpreises. Bei einer Umschuldung fällt nur ein Bruchteil davon an, weil lediglich die bestehende Grundschuld übertragen wird.

Diesen überschaubaren Kosten steht der mögliche Zinsvorteil über die gesamte neue Zinsbindung gegenüber. Rechne beides gegeneinander, statt den Wechsel pauschal als zu teuer abzutun.

Fehler 5: Du reichst veraltete oder unvollständige Unterlagen ein

Eine Umschuldung ist für die neue Bank wie eine neue Finanzierung. Sie prüft deine Unterlagen erneut. Fehlen Dokumente oder sind sie veraltet, verzögert das den Prozess und kann Zusatzkosten verursachen.

Ein typisches Beispiel ist ein veralteter Grundriss, der neu angefertigt werden muss. Auch Einkommensnachweise, der Grundbuchauszug und die aktuelle Zinsbescheinigung deiner bisherigen Bank gehören dazu.

Leg dir die Unterlagen früh und vollständig zurecht. Das ist der Grund, warum ein Vorlauf von mindestens 8 Wochen für die Umschuldung sinnvoll ist.

Fehler 6: Du nutzt dein Sonderkündigungsrecht nicht

Läuft deine Zinsbindung über 10 Jahre oder länger, hast du ein oft übersehenes Recht auf deiner Seite. Nach § 489 BGB darfst du dein Darlehen frühestens 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung kündigen, mit einer Frist von 6 Monaten.

Der Vorteil: Diese Kündigung ist kostenfrei. Es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Das Recht ist gesetzlich zwingend und lässt sich vertraglich nicht ausschließen.

Für dich heißt das: Auch mitten in einer langen Zinsbindung kannst du nach 10 Jahren in eine günstigere Anschlussfinanzierung wechseln, wenn die Konditionen für dich passen. Prüfe, wann die 10-Jahres-Frist bei dir erreicht ist.

Fazit

Die teuersten Fehler bei der Anschlussfinanzierung entstehen aus Zeitdruck und fehlenden Zahlen. Wer sich rund 36 bis 6 Monate vor Ablauf kümmert, den genauen Termin und die exakte Restschuld kennt und das Angebot der eigenen Bank mit dem Markt vergleicht, ist auf der sicheren Seite. Die direkten Kosten eines Wechsels sind überschaubar, und nach 10 Jahren steht dir das Sonderkündigungsrecht offen. So sicherst du dir gute Konditionen und behältst den Weg in dein Zuhause fest im Blick.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung