Haushaltsrechnung für die Baufinanzierung: so ermittelst du deinen Spielraum

Die Haushaltsrechnung stellt deine monatlichen Einnahmen deinen Ausgaben gegenüber und zeigt dir, wie viel Geld dir dauerhaft für eine Finanzierungsrate bleibt. Sie ist die Grundlage jeder Baufinanzierung, denn erst dieser Überblick macht sichtbar, welche monatliche Rate du wirklich tragen kannst. Banken arbeiten dabei mit eigenen Pauschalen und Grenzwerten, du selbst kannst aber mit denselben Bausteinen rechnen. Wer seinen Spielraum vorab kennt, geht souverän ins Beratungsgespräch und weiß, welche Kaufpreise realistisch sind. In diesem Ratgeber zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie du deine Haushaltsrechnung aufstellst, inklusive Beispielrechnung.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die Haushaltsrechnung vergleicht Einnahmen und Ausgaben und zeigt, wie viel für Zins und Tilgung übrig bleibt.
• Auf der Einnahmenseite zählen unter anderem Nettogehalt, anteiliges 13. oder 14. Gehalt, Kindergeld, Unterhalt, Rente und Nebenjob. Mieteinnahmen rechnen Banken meist nur zu 75 bis 80 % an.
• Auf der Ausgabenseite stehen eine Lebenshaltungspauschale (häufig rund 800 bis 1.200 €), Bewirtschaftungskosten (rund 2,50 bis 4,50 € pro m²), bestehende Kreditraten und eine Autopauschale.
• Als Faustregel sollte die Rate ein Drittel des Haushaltsnettos nicht überschreiten. Marktüblich gelten 35 bis 40 % als Obergrenze für Zins und Tilgung.
• Stell deine Zahlen vorab selbst zusammen. Dann weißt du vor dem Beratungsgespräch, was möglich ist.

Inhaltsübersicht

• Was ist eine Haushaltsrechnung bei der Baufinanzierung?
• Die Einnahmenseite: was zu deinem Haushaltsnetto zählt
• Die Ausgabenseite: welche Kosten die Bank ansetzt
• Wie viel Rate ist tragbar? Drittel-Regel und Bankpraxis
• Beispielrechnung: so ermittelst du deinen Spielraum
• Vorbereitung: was du vor dem Beratungsgespräch zusammenstellst
• Fazit
• Häufige Fragen zur Haushaltsrechnung

Was ist eine Haushaltsrechnung bei der Baufinanzierung?

Eine Haushaltsrechnung ist eine strukturierte Gegenüberstellung aller regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben eines Haushalts. Der Betrag, der nach Abzug der Ausgaben von den Einnahmen übrig bleibt, ist das Geld, das du dauerhaft für Zins und Tilgung einsetzen kannst.

Banken sprechen in diesem Zusammenhang von Tragfähigkeit oder Kapitaldienstfähigkeit. Sie wollen sehen, dass die Rate auch dann noch bezahlbar bleibt, wenn einmal etwas dazwischenkommt. Genau deshalb ist die Haushaltsrechnung das Herzstück deiner Finanzierungsplanung. Sie entscheidet, wie hoch dein Darlehen und damit dein möglicher Kaufpreis ausfallen darf.

Der Vorteil für dich: Du kannst dieselbe Rechnung selbst aufstellen, bevor du mit einer Bank sprichst. So gehst du nicht mit einer vagen Vorstellung ins Gespräch, sondern mit einer klaren Zahl.

Die Einnahmenseite: was zu deinem Haushaltsnetto zählt

Auf der Einnahmenseite steht dein Haushaltsnettoeinkommen, also alle Einkünfte, die dir regelmäßig zur Verfügung stehen. Dazu gehören typischerweise:

• Nettogehalt aller Personen im Haushalt
• anteiliges 13. oder 14. Monatsgehalt, auf den Monat umgerechnet
• Kindergeld
• Unterhaltszahlungen, sofern sie regelmäßig eingehen
• Mieteinnahmen aus vermieteten Objekten oder einer Einliegerwohnung
• Renten oder Pensionen
• Einkünfte aus einem Nebenjob oder Minijob

Nicht jede Einnahme zählt voll. Mieteinnahmen setzen Banken in der Regel nur zu 75 bis 80 % an. Der Abschlag ist ein Puffer für Leerstand, Mietausfall und Instandhaltung. Auch schwankende oder einmalige Einkünfte wie Boni werden häufig vorsichtiger bewertet, weil sie nicht sicher planbar sind.

Sammle für die Einnahmenseite am besten deine letzten Gehaltsabrechnungen und, falls vorhanden, die Nachweise über Mieteinnahmen oder Unterhalt. So hast du belastbare Zahlen statt Schätzungen.

Die Ausgabenseite: welche Kosten die Bank ansetzt

Auf der Ausgabenseite erfasst du alle regelmäßigen Kosten, die unabhängig von der neuen Finanzierung anfallen. Banken rechnen hier oft mit Pauschalen, damit die Kalkulation vergleichbar bleibt:

• Lebenshaltungspauschale für Essen, Kleidung, Versicherungen und Freizeit. Sie liegt häufig bei rund 800 bis 1.200 € und hängt von der Haushaltsgröße ab.
• Bewirtschaftungskosten der Immobilie, also Heizung, Strom, Wasser, Müll und Instandhaltung. Als Orientierung gelten rund 2,50 bis 4,50 € pro m² Wohnfläche.
• bestehende Kreditraten, etwa aus einem Ratenkredit oder Leasingvertrag
• eine Autopauschale für die laufenden Kosten deines Fahrzeugs

Kaufst du eine Eigentumswohnung, kommt das Hausgeld hinzu. Darin steckt auch die Erhaltungsrücklage, für die als Richtwert rund 0,80 bis 1,20 € pro m² und Monat üblich sind. Diesen Betrag zahlst du an die Eigentümergemeinschaft, unabhängig von deiner Finanzierung.

Ein Hinweis noch: Die Lebenshaltungspauschale ist eine vereinfachte Annahme. Deine tatsächlichen Kosten können höher liegen. Es lohnt sich, die Pauschale mit deinem realen Kontoauszug abzugleichen und bewusst einen Puffer einzuplanen.

Denke außerdem in Gesamtkosten, nicht nur im Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten deckst du in der Regel aus Eigenkapital, und absehbare Modernisierungen gehören von Anfang an in deine Planung. In der monatlichen Haushaltsrechnung selbst tauchen sie nicht auf, für dein Budget sind sie aber entscheidend.

Wie viel Rate ist tragbar? Drittel-Regel und Bankpraxis

Tragbar ist eine Rate dann, wenn sie dauerhaft aus dem verfügbaren Einkommen bezahlbar bleibt, ohne den Haushalt zu überlasten. Zwei Perspektiven helfen dir, das einzuschätzen.

Die erste ist die Faustregel: Nach der Drittel-Regel sollte die Rate rund ein Drittel deines Haushaltsnettos nicht überschreiten, also etwa 33 %. Marktüblich gelten 35 bis 40 % als Obergrenze für Zins und Tilgung. Die zweite Perspektive ist deine detaillierte Haushaltsrechnung, die den tatsächlich freien Betrag zeigt.

Banken kombinieren beides. Intern rechnen viele mit einer Pauschale von rund 40 % des Nettoeinkommens für die Rate und daneben mit einer individuellen Haushaltsrechnung. Am Ende zählt die vorsichtigere der beiden Zahlen. Eine gesetzlich vorgeschriebene Grenze gibt es in Deutschland derzeit nicht, jede Bank legt ihre Maßstäbe selbst fest.

Ein Faktor wird oft übersehen: dein Alter. Die meisten Banken kalkulieren mit einer vollständigen Rückzahlung des Darlehens vor dem Renteneintritt. Wer später kauft, braucht daher tendenziell eine höhere Tilgung. Das erhöht die Rate und senkt den Spielraum. Als grobe Orientierung gilt: 1 % anfängliche Tilgung bedeutet rund 40 Jahre Laufzeit, 2 % rund 30 Jahre, 3 % rund 25 Jahre. Wie schnell du entschuldet bist, steuerst du also über die Tilgung.

Beispielrechnung: so ermittelst du deinen Spielraum

Rechnen wir das an einem Beispiel durch. Alle Werte sind angenommene Beispielwerte (Faustannahme), damit du den Rechenweg nachvollziehen kannst. Deine eigenen Zahlen setzt du einfach an dieselben Stellen ein.

Zunächst die Einnahmenseite unseres Beispielhaushalts:

Dann die Ausgabenseite. Der Haushalt bewohnt in diesem Beispiel eine Immobilie mit 120 m²:

Rechnerisch bleibt damit ein Betrag von 5.000 € minus 1.970 €, also 3.030 € pro Monat für Zins und Tilgung übrig.

Jetzt der Abgleich mit der Faustregel: 35 bis 40 % von 5.000 € sind 1.750 bis 2.000 €, ein Drittel wären rund 1.650 €. Die detaillierte Rechnung erlaubt also mehr als die Prozentgrenze. In der Praxis orientierst du dich sinnvollerweise an der vorsichtigeren Zahl und lässt dir einen Puffer. Für die weitere Rechnung nehmen wir eine Rate von 2.000 € an.

Aus der tragbaren Rate lässt sich die mögliche Darlehenssumme ableiten. Die Formel lautet:

maximales Darlehen ≈ (monatliche Rate × 12) / (Sollzins + anfängliche Tilgung in Prozent)

Mit einer angenommenen anfänglichen Tilgung von 2 % und einer Rate von 2.000 € ergibt sich: (2.000 € × 12) geteilt durch die Summe aus aktuellem Sollzins und 2 %. Den Sollzins darfst du hier nicht schätzen, denn er ändert sich laufend. Setz an dieser Stelle den tagesaktuellen Wert ein.

Vorbereitung: was du vor dem Beratungsgespräch zusammenstellst

Je genauer deine Zahlen, desto belastbarer dein Ergebnis. Stell deine Einnahmen und Ausgaben deshalb sorgfältig zusammen, bevor du ins Beratungsgespräch gehst. Das brauchst du dafür:

• die letzten Gehaltsabrechnungen aller Personen im Haushalt
• eine Übersicht deiner regelmäßigen Ausgaben, am besten aus den Kontoauszügen der vergangenen Monate
• eine Liste bestehender Kredite mit Rate und Restschuld
• einen Überblick über dein verfügbares Eigenkapital

Mit diesen Unterlagen kennst du deinen Spielraum bereits, bevor die erste Bank rechnet. Auf Navera vergleichst du anschließend 600+ Banken auf einen Blick und entscheidest selbst. Wir geben dir die Daten und den Überblick dafür.

Fazit

Die Haushaltsrechnung ist dein wichtigstes Werkzeug in der Finanzierungsplanung. Sie zeigt dir schwarz auf weiß, welche Rate zu deinem Leben passt und welcher Kaufpreis daraus folgt. Auf der Einnahmenseite zählst du alle regelmäßigen Einkünfte, wobei Mieteinnahmen meist nur zu 75 bis 80 % angerechnet werden. Auf der Ausgabenseite stehen Lebenshaltung, Bewirtschaftung, bestehende Kredite und dein Auto.

Als Leitplanke gilt die Drittel-Regel, marktüblich sind 35 bis 40 % des Haushaltsnettos für Zins und Tilgung. Wenn du deine Zahlen vorab zusammenstellst, gehst du souverän ins Beratungsgespräch und behältst die Kontrolle über eine der größten Entscheidungen auf dem Weg in dein Zuhause.

Häufige Fragen zur Haushaltsrechnung