Kaufnebenkosten beim Hauskauf: die komplette Übersicht

Beim Hauskauf kommen neben dem Kaufpreis drei große Kostenblöcke auf dich zu: Notar und Grundbuch, die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer. Zusammen machen sie je nach Bundesland und Maklerbeteiligung einen spürbaren Anteil des Kaufpreises aus. Diese Kaufnebenkosten musst du in der Regel aus deinem Eigenkapital bezahlen. Sie lassen sich nur in Ausnahmefällen mitfinanzieren. Wer sie früh einplant, weiß genau, wie viel Immobilie wirklich drin ist.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Es gibt drei Kostenblöcke neben dem Kaufpreis: Notar und Grundbuch, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer.
• Notar und Grundbuchamt kosten zusammen rund 1,8 % des Kaufpreises.
• Die Maklerprovision liegt häufig bei rund 3,57 % für dich. Sie ist verhandelbar.
• Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab und bewegt sich zwischen 3,5 und 6,5 %.
• Kaufnebenkosten werden in der Regel aus Eigenkapital bezahlt und stehen nicht für den Kaufpreis zur Verfügung.

Inhaltsübersicht

• Was sind Kaufnebenkosten?
• Block 1: Notar und Grundbuch
• Block 2: Maklerprovision
• Block 3: Grunderwerbsteuer
• Beispielrechnung: Kaufnebenkosten für eine Immobilie
• Warum du die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen solltest
• Fazit
• Häufige Fragen

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie sind kein optionales Extra, sondern fester Bestandteil jedes Kaufs. Wer nur den Kaufpreis im Kopf hat, verrechnet sich schnell um einen erheblichen Betrag.

Im Kern sind es drei Blöcke: die Gebühren für Notar und Grundbuchamt, die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer. Dazu kommt der Grundsatz, in Gesamtkosten zu denken. Neben den Nebenkosten gehören auch absehbare Modernisierungs- oder Renovierungskosten von Anfang an in deine Planung.

Block 1: Notar und Grundbuch

Ein Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, beurkundet ihn und veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Für Notar und Grundbuchamt zusammen kalkulierst du mit rund 1,8 % des Kaufpreises.

In diesem Block ist die Auflassungsvormerkung bereits enthalten. Sie sichert dich als Käufer ab, bevor du offiziell als Eigentümer im Grundbuch stehst. Diese Absicherung ist ein wichtiger Schutz, damit der Verkäufer die Immobilie nicht an eine weitere Person verkaufen und eine neue Grundschuld eintragen kann. Sie ist oft weniger bekannt, als sie sein sollte.

Block 2: Maklerprovision

Wenn ein Makler den Verkauf begleitet, fällt eine Provision an. Üblich ist heute eine hälftige Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Für dich als Käufer bedeutet das häufig rund 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Die Gesamtprovision liegt damit oft bei rund 7,14 %.

Ein Punkt, den viele übersehen: Die Maklerprovision ist verhandelbar. Das gilt für die Höhe ebenso wie für die Aufteilung. Es lohnt sich, hier nicht einfach den ersten Wert zu akzeptieren.

Block 3: Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Ihre Höhe legt jedes Bundesland selbst fest. Die Spanne reicht von 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Erst wenn die Steuer gezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch nötig ist.

Weil sich die Sätze je Bundesland unterscheiden und auch ändern können, lohnt sich ein Blick auf den aktuellen Wert in deinem Bundesland.

Beispielrechnung: Kaufnebenkosten für eine Immobilie

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt, wie sich die drei Blöcke summieren. Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 400.000 € mit Makler in einem Bundesland mit einem mittleren Steuersatz:

Schon ohne die Steuer summieren sich Notar, Grundbuch und Makleranteil in diesem Beispiel auf über 21.000 €. Mit der Grunderwerbsteuer kommt je nach Bundesland ein deutlicher Betrag hinzu. Genau deshalb gehören die Nebenkosten von Anfang an in deine Kalkulation.

Warum du die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen solltest

Die Kaufnebenkosten sind in der Regel aus deinem Eigenkapital zu begleichen. Nur sehr wenige Banken finanzieren sie mit, und dann meist zu schlechteren Konditionen. Eine Ausnahme kann sein, wenn du eine weitere Immobilie als zusätzliche Sicherheit einbringen kannst.

Für deine Planung heißt das: Rechne die Nebenkosten getrennt vom Kaufpreis. Das Geld, das du für Notar, Makler und Steuer einsetzt, steht nicht mehr als Eigenkapital für den Kaufpreis zur Verfügung. Wer das früh berücksichtigt, weiß genau, welcher Kaufpreis am Ende realistisch ist.

Fazit

Die Kaufnebenkosten sind der Teil des Immobilienkaufs, der am häufigsten unterschätzt wird. Drei Blöcke bestimmen die Summe: Notar und Grundbuch mit rund 1,8 %, die verhandelbare Maklerprovision mit häufig rund 3,57 % für dich und die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland. Weil du diese Kosten in der Regel aus Eigenkapital trägst, gehören sie von der ersten Kalkulation an dazu. So bleibt am Ende kein böses Erwachen, sondern ein klarer Plan für dein Zuhause.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten