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Kaufnebenkosten mitfinanzieren: geht das und ist es sinnvoll?
Adrian Sauer
Kaufnebenkosten mitfinanzieren bedeutet, dass dein Darlehen nicht nur den Kaufpreis deiner Immobilie abdeckt, sondern auch die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten und eine mögliche Maklerprovision. Grundsätzlich zahlst du diese Nebenkosten aus deinem Eigenkapital. Finanziert die Bank sie mit, landest du bei einer 110-Prozent-Finanzierung. Die bieten nur wenige Banken an, und sie kostet dich über einen Zinsaufschlag dauerhaft mehr. Dieser Ratgeber zeigt dir, ob und bei wem das geht, welche Voraussetzungen gelten, was es kostet und wann es sich für dich wirklich lohnt.
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Kaufnebenkosten sind grundsätzlich Sache deines Eigenkapitals, nicht der Bank.
- Nur ein Teil der Banken finanziert die Nebenkosten mit. Wer Kaufpreis und Nebenkosten voll finanziert, ist bei einer 110-Prozent-Finanzierung.
- Der höhere Beleihungsauslauf führt in der Regel zu einem spürbaren Zinsaufschlag auf das gesamte Darlehen.
- Voraussetzung sind meist eine sehr gute Bonität, ein stabiles Einkommen und eine höhere Anfangstilgung.
- Eine Ausnahme kann sein, wenn du eine weitere Immobilie als zusätzliche Sicherheit einbringst.
Inhaltsübersicht
Was heißt „Kaufnebenkosten mitfinanzieren"?
Kaufnebenkosten mitfinanzieren heißt, dass dein Darlehen nicht nur den Kaufpreis abdeckt, sondern auch die Nebenkosten des Immobilienkaufs. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten und, falls beauftragt, die anteilige Maklerprovision.
Bringst du diese Nebenkosten selbst aus Eigenkapital ein und finanzierst nur den Kaufpreis, ist das eine 100-Prozent-Finanzierung. Übernimmt die Bank auch die Nebenkosten, steigst du in eine 110-Prozent-Finanzierung ein. Der Kaufpreis bildet die 100 Prozent, die Nebenkosten kommen als rund 10 Prozent obendrauf. Du bringst dann kein Eigenkapital mit, was diese Variante für Banken riskanter und für dich teurer macht.
Was genau hinter der 100-Prozent-Finanzierung steckt und wann sie sich lohnt, liest du in unserem eigenen Ratgeber dazu. Dieser Artikel konzentriert sich auf die zusätzlichen rund 10 Prozent, also die Mitfinanzierung der Nebenkosten.
Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen, die je nach Bundesland und Kaufsituation unterschiedlich hoch ausfallen. Die folgende Übersicht zeigt die typischen Bestandteile.
| Posten | Typische Höhe (Anteil am Kaufpreis) |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland) | 3,5 bis 6,5 % |
| Notarkosten | ca. 1,0 bis 1,5 % |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5 % |
| Maklerprovision (Käuferanteil, falls beauftragt) | oft 3,57 % |
In der Summe liegen die Kaufnebenkosten ohne Makler bei rund 8 bis 12 % des Kaufpreises. Mit hälftiger Maklerprovision kommst du oft auf 10 bis 15 %. Die genaue Höhe hängt vor allem von der Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes ab.
Geht das überhaupt? Wer finanziert die Nebenkosten mit?
Ja, es geht, aber nur ein Teil der Banken bietet die Mitfinanzierung der Nebenkosten an. Der Grund ist einfach: Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank im Ernstfall verwerten kann. Steuern und Gebühren sind bezahlt und weg, während die Immobilie als Sicherheit nur den Kaufpreis abdeckt. Für die Bank steigt damit das Risiko, im Fall einer Verwertung auf einem Teil der Schuld sitzen zu bleiben.
Diese Voraussetzungen erwarten Banken
Weil ohne Eigenkapital der Beleihungsauslauf besonders hoch ist, prüfen Banken bei einer Mitfinanzierung der Nebenkosten strenger. Üblich sind vor allem diese Punkte:
- eine sehr gute Bonität und eine saubere Schufa,
- ein stabiles und ausreichend hohes Einkommen mit klarem monatlichem Überschuss,
- eine höhere Anfangstilgung, damit die Restschuld schneller sinkt,
- eine sichere Beschäftigung ohne Probezeit oder befristeten Vertrag.
Je höher der Beleihungsauslauf, desto genauer schaut die Bank auf dein Einkommen statt auf die Sicherheit.
Die gesetzliche Grenze
Auch der Gesetzgeber setzt hier eine Grenze. Nach § 4 Abs. 2 der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung darf eine Bank ihre Kreditentscheidung nicht hauptsächlich auf den Wert der Sicherheit stützen. Sie muss also belegen können, dass du die Rate dauerhaft aus deinem Einkommen tragen kannst. Das erklärt, warum eine 110-Prozent-Finanzierung an ein besonders solides Einkommen geknüpft ist.
Wann eine weitere Immobilie hilft
Eine Ausnahme kann sein, dass dir eine weitere Immobilie zur Verfügung steht, die du als zusätzliche Sicherheit einbringst. Dann bewertet die Bank nicht nur die zu kaufende Immobilie, sondern hat einen weiteren Gegenwert im Rücken. Das kann die Konditionen verbessern und die Mitfinanzierung überhaupt erst möglich machen. Ob sich das lohnt, hängt von deiner Gesamtsituation ab, denn du belastest damit ein zweites Objekt.
Was kostet dich die Mitfinanzierung?
Der Preis steckt vor allem im Zins. Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf. Die folgende Einordnung zeigt die üblichen Bänder.
| Beleihungsauslauf | Einordnung der Konditionen |
|---|---|
| bis 60 % | bester Bereich, günstigste Zinsen |
| 60-80 % | Standardbereich mit noch attraktiven Konditionen |
| 90-100 % | höhere Zinsaufschläge, aber noch deutlich günstiger als über 100 % |
| über 100 % | Vollfinanzierung mit deutlichen Aufschlägen |
Für eine 110-Prozent-Finanzierung ist marktüblich ein grober Aufschlag von etwa 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital zu erwarten. Das ist eine grobe Orientierung, keine tagesaktuelle Zusage. Wie hoch der Aufschlag heute genau ausfällt, hängt vom Markt und von deiner persönlichen Situation ab.
Wichtig zu wissen: Der Aufschlag gilt nicht nur für die zusätzlich finanzierten Nebenkosten, sondern für das gesamte Darlehen. Dazu kommt, dass Banken mit dem Beleihungswert rechnen, der oft 10 bis 20 % unter dem Kaufpreis liegt. Der tatsächliche Auslauf kann dadurch noch höher ausfallen als die 110 Prozent, die sich rein aus dem Kaufpreis ergeben.
Ein kurzes Rechenbeispiel
Angenommen, eine Immobilie kostet 400.000 € und die Kaufnebenkosten liegen bei 10 %, also 40.000 €.
- Bei einer 100-Prozent-Finanzierung nimmst du 400.000 € auf und bringst die 40.000 € Nebenkosten aus Eigenkapital mit.
- Bei einer 110-Prozent-Finanzierung nimmst du 440.000 € auf und bringst kein Eigenkapital mit.
Du hast also 40.000 € mehr Schulden. Diese höhere Summe wird zusätzlich zum höheren Zinssatz verzinst und über die gesamte Laufzeit getilgt. Über 20 oder 30 Jahre summiert sich das deutlich.
Wann ist es sinnvoll, wann nicht?
In den meisten Fällen ist es günstiger, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu tragen und nur den Kaufpreis zu finanzieren. Der Zinsaufschlag einer 110-Prozent-Finanzierung begleitet dich über die gesamte Zinsbindung und macht die Finanzierung dauerhaft teurer.
"Die Kaufnebenkosten gehören auf die eigene Rechnung, nicht auf die der Bank. Wer sie mitfinanzieren lässt, zahlt dafür mit schlechteren Konditionen. Das ist selten ein gutes Geschäft."
Dennis Albrecht, Senior Finanzierungsberater
Sinnvoll sein kann die Mitfinanzierung trotzdem in einzelnen Situationen. Zum Beispiel, wenn dein Einkommen sehr stabil und hoch ist, du eine weitere Immobilie als Sicherheit einbringst oder du bewusst dein Eigenkapital für andere Zwecke behalten möchtest. Auch dann bleibt es eine Entscheidung, die du gut durchrechnen solltest, statt sie nebenbei zu treffen.
Was du stattdessen prüfen kannst
Bevor du die Nebenkosten mitfinanzierst, lohnt sich ein Blick auf ein paar Stellschrauben, die deine Finanzierung solider machen.
- Eigenkapital-Faustregel: Üblich sind die Kaufnebenkosten plus rund 5 bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Je mehr du einbringst, desto besser deine Konditionen.
- Gesamtkosten im Blick behalten: Zum Budget gehören Kaufpreis, Kaufnebenkosten und absehbare Modernisierungs- oder Renovierungskosten. Plane diese Posten von Anfang an ein.
- Tilgung und Alter zusammendenken: Viele Banken kalkulieren mit einer vollständigen Rückzahlung vor dem Renteneintritt. Wer später kauft, braucht tendenziell eine höhere Tilgung. Das erhöht die Rate.
- Sondertilgung vereinbaren: Ein vertraglich vereinbartes Sondertilgungsrecht gibt dir Spielraum, schneller zu entschulden, sobald wieder Geld frei wird.
Auf Navera vergleichst du außerdem die Angebote vieler Banken auf einen Blick und entscheidest selbst, welche Variante zu dir passt. Wir geben dir die Daten und den Überblick dafür.
Fazit
Kaufnebenkosten mitfinanzieren ist möglich, aber nur bei einem Teil der Banken und meist zu schlechteren Konditionen. Wer Kaufpreis und Nebenkosten voll finanziert, ist bei einer 110-Prozent-Finanzierung und zahlt einen Zinsaufschlag auf das gesamte Darlehen. Grundsätzlich gehören die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt. Eine Ausnahme kann eine weitere Immobilie als zusätzliche Sicherheit sein. Am Ende zählt, dass du beide Wege mit echten Zahlen durchrechnest und die Variante wählst, die dich deinem eigenen Zuhause zu den besten Bedingungen näherbringt.
Häufige Fragen
Kann ich die Kaufnebenkosten komplett mitfinanzieren?
Ja, das ist möglich, aber nur ein Teil der Banken bietet es an und meist zu schlechteren Konditionen. Du landest dann bei einer 110-Prozent-Finanzierung ganz ohne Eigenkapital.
Welche Kaufnebenkosten lassen sich mitfinanzieren?
Grundsätzlich alle typischen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision. Ob eine Bank sie tatsächlich mitfinanziert, hängt von deiner Bonität, deinem Einkommen und dem Beleihungsauslauf ab.
Welche Voraussetzungen muss ich für eine 110-Prozent-Finanzierung erfüllen?
Banken verlangen in der Regel eine sehr gute Bonität, ein stabiles und ausreichend hohes Einkommen und eine höhere Anfangstilgung. Eine weitere Immobilie als zusätzliche Sicherheit kann die Chancen erhöhen.
Wie viel teurer wird eine 110-Prozent-Finanzierung?
Marktüblich ist ein grober Zinsaufschlag von etwa 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital. Der Aufschlag gilt für das gesamte Darlehen. Den genauen Wert bestimmt der aktuelle Markt und deine persönliche Situation.
Wann ist es sinnvoll, die Nebenkosten mitzufinanzieren?
Meist ist es günstiger, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen. Sinnvoll sein kann die Mitfinanzierung bei sehr stabilem, hohem Einkommen, wenn eine weitere Immobilie als Sicherheit dient oder du dein Eigenkapital bewusst für andere Zwecke behalten willst.
Adrian Sauer
Adrian ist seit 14 Jahren in der Finanzierung zu Hause, davon elf Jahre mit Schwerpunkt Baufinanzierung. Nach seiner Ausbildung bei einer Sparkasse und einem Bachelor in Wirtschaftswissenschaften an der Universität Rostock war er rund zehn Jahre bei einem der führenden Baufinanzierungsvermittler tätig.
Sein Ansatz ist konsequent lösungsorientiert. Nicht das Produkt steht im Mittelpunkt, sondern die Situation des Menschen dahinter. Nach 14 Jahren kennt Adrian nahezu jede Konstellation und findet für die meisten Vorhaben eine passende Lösung.
Und wenn eine Finanzierung heute noch nicht möglich ist, zeigt er offen, welche Schritte zum Ziel führen. Denn ehrliche Beratung heißt für ihn, Lösungen zu finden und Perspektiven aufzuzeigen. Sein Antrieb: Jede Geschichte verdient es, gehört zu werden.
