Restschuld am Ende der Zinsbindung berechnen

Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist der Betrag, den du der Bank noch schuldest, wenn dein garantierter Zinssatz ausläuft. Wie hoch sie ausfällt, steht in deinem Darlehensvertrag: Dort liegt ein Tilgungsplan mit einer Zeile pro Jahr. Willst du selbst nachrechnen, brauchst du nur drei Zahlen, nämlich die Darlehenssumme, den Sollzins und den Tilgungssatz im ersten Jahr. Aus diesen drei Werten ergibt sich deine monatliche Rate. Aus der Rate ergibt sich Jahr für Jahr die Restschuld. In diesem Ratgeber rechnen wir das an einem Beispiel vor und zeigen dir, welchen Tilgungssatz du bei der Anschlussfinanzierung brauchst, damit Rate und Laufzeit zusammenpassen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Deine Restschuld für jeden Zeitpunkt steht im Tilgungsplan deines Darlehensvertrags.
• Der Rechenweg: Rate minus Zinsen ergibt die Rückzahlung. Die ziehst du von der Restschuld ab.
• Faustregel: 2 % Tilgung bedeuten rund 30 Jahre bis zur Schuldenfreiheit, 3 % rund 25 Jahre, 4 % rund 20 Jahre.
• Ist der Zins beim Anschluss höher, hältst du die Rate über einen niedrigeren Tilgungssatz stabil. Das verlängert die Laufzeit.
• Die meisten Banken kalkulieren mit einer vollständigen Rückzahlung vor dem Renteneintritt. Dein Alter begrenzt also, wie weit du die Tilgung senken kannst.
• Zum Ende der Zinsbindung kannst du die Restschuld grundsätzlich bis zu 100 % zurückzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Inhaltsübersicht

• Wo deine Restschuld schon heute steht
• Restschuld selbst berechnen: der Rechenweg
• Faustregel: Tilgung und Laufzeit
• Zins gestiegen, Rate stabil halten
• Welchen Tilgungssatz du beim Anschluss wählst
• Restschuld ganz loswerden
• Fazit
• Häufige Fragen

Wo deine Restschuld schon heute steht

Die Restschuld ist der Betrag, den du der Bank noch schuldest. Am Ende der Zinsbindung ist das der Stand, mit dem du in die Anschlussfinanzierung startest. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem dein Zinssatz vertraglich gleich bleibt.

Du musst diesen Betrag nicht schätzen. In deinem Darlehensvertrag liegt ein Tilgungsplan, eine Tabelle mit einer Zeile pro Jahr. Sie zeigt dir Zinsen, Rückzahlung und die verbleibende Restschuld. Such die Zeile mit dem Jahr, in dem deine Zinsbindung endet. Der Wert in der Spalte Restschuld ist die Zahl, um die es geht. Fehlt der Plan in deinen Unterlagen, fordere ihn bei deiner Bank an. Der Tilgungsplan gilt allerdings nur zu den ursprünglich vereinbarten Bedingungen. Hast du zwischenzeitlich Sondertilgungen geleistet oder wurde das Darlehen später ausgezahlt als im Tilgungsplan angenommen, verschiebt sich deine tatsächliche Restschuld entsprechend. Den aktuellen Stand musst du dann individuell bei deiner Bank anfordern.

Selbst rechnen lohnt sich trotzdem in drei Fällen: Du willst wissen, was eine höhere Tilgung bewirkt. Du planst eine Sondertilgung, also eine zusätzliche Zahlung, mit der du schneller schuldenfrei wirst. Oder du willst verstehen, warum deine Restschuld nach zehn Jahren noch so hoch ist.

Restschuld selbst berechnen: der Rechenweg

Ein normales Baudarlehen ist ein Annuitätendarlehen. Deine monatliche Rate bleibt gleich hoch und enthält zwei Teile: die Zinsen für die Bank und die Rückzahlung deiner Schuld. Weil die Schuld jedes Jahr kleiner wird, sinkt der Zinsanteil. Der Rückzahlungsanteil steigt im gleichen Maß.

Wie das im Detail funktioniert, erklären wir unter So funktioniert ein Annuitätendarlehen.

Der Rechenweg besteht aus vier Schritten:

1. Jahresrate: Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgungssatz). Geteilt durch 12 ergibt das deine monatliche Rate.
2. Zinsen für das Jahr: aktuelle Restschuld × Sollzins.
3. Rückzahlung für das Jahr: Jahresrate minus Zinsen.
4. Neue Restschuld: alte Restschuld minus Rückzahlung. Mit diesem Wert startest du in Schritt 2 des nächsten Jahres.

Beispielrechnung Jahr für Jahr

Alle Werte in diesem Beispiel sind frei gewählt, auch der Zinssatz. Sie zeigen den Rechenweg, nicht das aktuelle Marktniveau.

Eine Angestellte kauft mit Eigenkapital eine Bestandswohnung zur Selbstnutzung. Ihr Darlehen beträgt 300.000 €, der Beispielzins liegt bei 3 %, die Tilgung im ersten Jahr bei 2 %, die Zinsbindung bei zehn Jahren. Jahresrate: 300.000 € × 5 % = 15.000 €, also 1.250 € pro Monat.

An Jahr 1 und Jahr 10 siehst du den Kern: Die Rate ist beide Male gleich. Im ersten Jahr gehen 9.000 € an Zinsen weg und nur 6.000 € an deine Schuld, im zehnten Jahr ist es umgekehrt. Genau deshalb ist die Restschuld nach 10 Jahren noch so hoch. Von 300.000 € sind rund 69.000 € zurückgezahlt, also etwa 23 %.

Restschuld nach 10 Jahren in einem Schritt

Wenn du nicht zehn Zeilen rechnen willst, geht es auch direkt:

Restschuld = Darlehen × (1 + Zins)^Jahre − Jahresrate × ((1 + Zins)^Jahre − 1) ÷ Zins

Mit den Werten aus dem Beispiel: 300.000 € × 1,03^10 = 403.175 €. Und 15.000 € × (1,03^10 − 1) ÷ 0,03 = 171.958 €. Die Differenz ist die Restschuld von 231.217 €.

Ein Hinweis zur Genauigkeit: Wir rechnen mit einer Zahlung pro Jahr, damit der Weg sichtbar bleibt. Zahlst du monatlich, fällt deine Restschuld etwas niedriger aus. Verbindlich ist der Tilgungsplan deiner Bank.

Faustregel: Tilgung und Laufzeit

Für eine erste Orientierung gibt es eine etablierte Faustregel. Sie ist bewusst grob und hängt vom Zinssatz ab:

• 1 % Tilgung: rund 40 Jahre
• 2 % Tilgung: rund 30 Jahre
• 3 % Tilgung: rund 25 Jahre
• 4 % Tilgung: rund 20 Jahre

Diese Werte passen zu einem moderaten Zinsniveau. Bei einem höheren Zins fällt die Laufzeit beim gleichen Tilgungssatz etwas kürzer aus, weil auch deine Rate höher liegt. Nutze die Faustregel für die Größenordnung, nicht für die Planung auf das Jahr genau.

Zins gestiegen, Rate stabil halten

Liegt dein neuer Zins über dem alten, hast du bei gleicher Tilgung eine höhere Rate. Der Grund: Rate bedeutet Zins plus Tilgung. Steigt der Zinsanteil, steigt die Summe. Der Tilgungssatz ist die Größe, an der du drehen kannst.

Rechnen wir am Beispiel weiter. Nach zehn Jahren stehen 231.000 € Restschuld an, der Beispielzins für den Anschluss liegt jetzt bei 5 % statt bei 3 %.

Die Zinsen im ersten Jahr betragen 231.000 € × 5 % = 11.550 €. Die alte Jahresrate war 15.000 €. Für die Rückzahlung bleiben also 3.450 €, das entspricht einem Tilgungssatz von rund 1,5 %. Die Rate von 1.250 € lässt sich damit halten.

Der Preis steht in derselben Rechnung. Im letzten Jahr der alten Zinsbindung wurden 7.829 € zurückgezahlt, jetzt sind es nur noch 3.450 €. Bis zur Schuldenfreiheit dauert es dann rund 30 Jahre.

Und hier kommt das Alter ins Spiel. Die meisten Banken kalkulieren mit einer vollständigen Rückzahlung vor dem Renteneintritt. Ist unsere Beispielkäuferin beim Anschluss 44 Jahre alt und geht mit 67 in Rente, bleiben ihr 23 Jahre. Eine Laufzeit von 30 Jahren passt dann nicht mehr. Sie braucht rund 2,5 % Tilgung und damit eine Rate von etwa 1.444 €.

Monatliche Rate der Anschlussfinanzierung senken

Umgekehrt gilt dasselbe: Willst du deine monatliche Rate senken, senkst du den Tilgungssatz. Jeder halbe Prozentpunkt weniger Tilgung bedeutet im Beispiel rund 96 € weniger Rate im Monat und mehrere Jahre länger bis zur Schuldenfreiheit. Eine echte Untergrenze setzt die Bank, weil sie die vollständige Rückzahlung vor dem Renteneintritt sehen will.

Ob eine Rate für dich tragbar ist, zeigt deine Haushaltsrechnung. Denk dabei an größere Modernisierungen, die in den nächsten Jahren anstehen. Sie brauchen Luft in deinem Budget. Wie du das im Detail durchrechnest, zeigen wir dir in der Haushaltsrechnung für die Baufinanzierung.

Welchen Tilgungssatz du beim Anschluss wählst

Es gibt keinen pauschal richtigen Tilgungssatz. Drei Fragen legen ihn fest: Wie viel Rate trägt dein Haushalt dauerhaft? Wie viele Jahre hast du bis zum Renteneintritt? Wie viel Restschuld willst du am Ende der neuen Zinsbindung übrig haben?

Die Tabelle zeigt die Wirkung am Beispiel. Restschuld 231.000 €, Beispielzins 5 %:

Zwischen 1,5 % und 3 % liegen 290 € Rate im Monat und zehn Jahre ohne Schulden. Rechne rückwärts: Nimm die Jahre bis zu deinem Renteneintritt als Obergrenze für die Laufzeit, lies den passenden Tilgungssatz ab und prüfe dann, ob die Rate zu deinem Haushalt passt.

Achte im neuen Vertrag außerdem auf ein Recht zum Tilgungswechsel. Damit kannst du den Tilgungssatz später anpassen.

Restschuld ganz loswerden

Der größte Hebel liegt vor dem Anschluss. Jede Sondertilgung senkt deine Restschuld und wirkt bis zum Ende der Zinsbindung nach, weil auf den zurückgezahlten Betrag keine Zinsen mehr anfallen. Im Beispiel würden 15.000 € Sondertilgung im fünften Jahr die Restschuld nach 10 Jahren um rund 17.400 € senken. Welche Sondertilgungsrechte dein Vertrag hergibt, haben wir gesondert in Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung beschrieben.

Zum Ende der Zinsbindung selbst hast du die volle Freiheit. Du kannst die Restschuld dann grundsätzlich bis zu 100 % zurückzahlen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Das ist ein Ausgleich, den Banken für eine vorzeitige Rückzahlung verlangen können. Genau der entfällt hier.

Wer seinen Kredit nach der Zinsbindung auf einmal zurückzahlen will, muss dafür keine Ausgleichszahlung einplanen – nur das Geld selbst. Du zahlst die Restschuld also entweder aus eigenen Mitteln ganz ab und brauchst keine Anschlussfinanzierung. Oder du löst einen Teil ab und finanzierst den Rest weiter. Läuft dein Darlehen länger als zehn Jahre, hast du zusätzlich ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Fazit

Deine Restschuld ist keine Unbekannte. Sie steht im Tilgungsplan. Du kannst sie mit drei Zahlen selbst nachrechnen. Steigt der Zins, hältst du deine Rate über einen niedrigeren Tilgungssatz stabil und verlängerst damit die Zeit bis zur Schuldenfreiheit. Nimm deshalb die Jahre bis zum Renteneintritt als Rahmen und arbeite dich von dort zum Tilgungssatz vor.

Häufige Fragen