Sondertilgung bei der Anschlussfinanzierung: lohnt sich das?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung auf dein Darlehen, die über deine vereinbarte Rate hinausgeht und die Restschuld sofort senkt. Bei der Anschlussfinanzierung wirkt sie besonders stark: Je weniger Restschuld übrig bleibt, desto weniger musst du neu finanzieren und desto niedriger fallen deine Zinskosten aus. Die Sondertilgung ist dabei kein Muss, sondern ein Werkzeug, das du nutzt, wenn es zu deiner Situation passt. Marktüblich sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne zusätzliche Gebühr. In diesem Ratgeber liest du, wann sich Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung rechnet und wann eher nicht.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Sondertilgung ist freiwillig. Sie ist ein Werkzeug, kein Pflichtprogramm.
• Sie senkt die Restschuld direkt und damit den Betrag, den du anschlussfinanzieren musst.
• Marktüblich sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Zusatzgebühr. Die Spanne reicht von 0 bis 10 %.
• Nicht genutzte Sondertilgungsrechte verfallen meist zum Jahresende.
• Ein freies Sondertilgungsrecht ist bei Baufinanzierungen nicht gesetzlich garantiert, sondern ein Vertragsvorteil.
• Am wirksamsten ist Sondertilgung in den Jahren kurz vor der Anschlussfinanzierung.

Inhaltsübersicht

• Was Sondertilgung bei der Anschlussfinanzierung bedeutet
• Warum Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung besonders wirkt
• Wie viel du sondertilgen kannst
• Rechenbeispiel: was Sondertilgung wirklich spart
• Pflicht oder Kür? Die Rechtslage
• Wann sich Sondertilgung lohnt und wann nicht
• Fazit
• Häufige Fragen

Was Sondertilgung bei der Anschlussfinanzierung bedeutet

Die Anschlussfinanzierung ist die neue Finanzierung, die nach dem Ende deiner Zinsbindung greift. Nur selten ist ein Darlehen nach der ersten Zinsbindung schon vollständig zurückgezahlt. In den meisten Fällen bleibt eine Restschuld, für die du neue Konditionen brauchst.

Eine Sondertilgung setzt genau davor an. Während der Zinsbindung kannst du zusätzlich tilgen, soweit dein Vertrag das vorsieht. Spätestens zum Ende der Zinsbindung kannst du dein Darlehen bis zu 100 % zurückzahlen. Jede zusätzliche Zahlung senkt die Restschuld und damit den Betrag, den du überhaupt anschlussfinanzieren musst.

Warum Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung besonders wirkt

Der Effekt einer Sondertilgung ist immer derselbe. Sie senkt die Restschuld. In den Jahren kurz vor der Anschlussfinanzierung ist dieser Effekt besonders wertvoll, weil die reduzierte Restschuld direkt in die neuen Konditionen einfließt. Weniger Restschuld bedeutet weniger Fremdkapital, auf das Zinsen anfallen. So gewinnst du zugleich Planungssicherheit für die Zeit nach der Zinsbindung.

Ein zweiter Hebel ist der Beleihungsauslauf. Das ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert deiner Immobilie. Je niedriger dieser Wert liegt, desto günstigere Konditionen bieten Banken in der Regel an. Bis etwa 60 % gibt es häufig den günstigsten Zins. Zwischen 60 und 80 % bleibt der Bereich attraktiv. Darüber steigen die Aufschläge spürbar. Wer die Restschuld vor der Anschlussfinanzierung durch Sondertilgung senkt, kann in ein günstigeres Band rutschen und so doppelt profitieren.

Wie viel du sondertilgen kannst

Wie viel du pro Jahr zusätzlich tilgen darfst, steht in deinem Darlehensvertrag. Marktüblich sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne zusätzliche Gebühr. Die tatsächliche Spanne reicht von 0 bis 10 %. Manche Banken räumen dir gegen einen kleinen Zinsaufschlag ein höheres Sondertilgungsrecht ein.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Nicht genutzte Sondertilgungsrechte verfallen meist zum Jahresende. Ein Recht, das du in einem Jahr nicht nutzt, lässt sich in der Regel nicht ins nächste Jahr übertragen. Wenn du Sondertilgung fest einplanst, lohnt es sich, das Jahr im Blick zu behalten und die Zahlung rechtzeitig anzustoßen.

Rechenbeispiel: was Sondertilgung wirklich spart

Ein Rechenbeispiel macht den Effekt greifbar. Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.

Angenommen, dein ursprüngliches Darlehen betrug 300.000 €. Bei einem Sondertilgungsrecht von 5 % darfst du pro Jahr bis zu 15.000 € zusätzlich tilgen, ohne dass eine Gebühr anfällt. Nutzt du dieses Recht in den letzten zwei Jahren vor der Anschlussfinanzierung voll aus, tilgst du 30.000 € zusätzlich.

Sinkt deine Restschuld dadurch von 210.000 € auf 180.000 €, musst du genau diese 30.000 € nicht mehr anschlussfinanzieren. Auf diesen Betrag fällt in der neuen Finanzierung kein Zins mehr an.

Der Rechenweg für die grobe Zinsersparnis pro Jahr sieht so aus:

Zinsersparnis pro Jahr ≈ sondergetilgter Betrag × Sollzins

Wie hoch die Ersparnis in Euro ausfällt, hängt vom Zins ab, den du für deine Anschlussfinanzierung bekommst. Den aktuellen Sollzins kannst du hier einsetzen:

Dazu kommt der Effekt auf den Beleihungsauslauf. Liegt der Beleihungswert deiner Immobilie in diesem Beispiel bei 300.000 €, sinkt der Beleihungsauslauf durch die Sondertilgung von 70 % auf 60 %. Damit erreichst du die Grenze, ab der viele Banken den günstigsten Zins anbieten, und deine Ersparnis kann noch größer ausfallen.

Pflicht oder Kür? Die Rechtslage

Die Sondertilgung ist immer freiwillig. Du musst sie nicht nutzen. Gut ist es, die Option überhaupt zu haben.

Wichtig zu wissen: Ein freies Sondertilgungsrecht ist bei Baufinanzierungen nicht gesetzlich garantiert. Zwar sieht § 500 Abs. 2 BGB grundsätzlich eine vorzeitige Rückzahlung vor. Bei Immobiliardarlehen mit gebundenem Sollzins ist das während der Zinsbindung aber an ein berechtigtes Interesse geknüpft. Ein jederzeit nutzbares, gebührenfreies Sondertilgungsrecht ist deshalb ein Vertragsvorteil, den du beim Abschluss vereinbarst, und kein automatischer Mindeststandard.

Wenn du wissen willst, was dein konkreter Vertrag zulässt, hilft ein Blick in die Vertragsbedingungen oder ein Gespräch mit uns.

Wann sich Sondertilgung lohnt und wann nicht

Ob sich eine Sondertilgung für dich rechnet, hängt von deiner Situation ab. Sinnvoll ist sie oft, wenn du freie Mittel hast, die du nicht anderweitig brauchst, und deine Restschuld vor der Anschlussfinanzierung senken willst. Der Effekt ist umso größer, je näher die Anschlussfinanzierung rückt und je eher du dadurch in ein besseres Beleihungsband kommst.

Ein weiterer Aspekt ist dein Alter. Viele Banken kalkulieren mit einer vollständigen Rückzahlung vor dem Renteneintritt. Wer die Restschuld früh senkt, verschafft sich hier Spielraum und muss die Tilgung später weniger stark erhöhen.

Zurückhaltend darfst du sein, wenn du das Geld als Rücklage brauchst oder wenn es an anderer Stelle sicher mehr einbringt, als dich der Kredit kostet. Eine Sondertilgung ist kein Selbstzweck. Sie soll zu deinem Gesamtplan passen.

Fazit

Sondertilgung ist ein einfaches, aber wirksames Werkzeug auf dem Weg zur Anschlussfinanzierung. Sie senkt deine Restschuld, verringert den Betrag, den du neu finanzieren musst, und kann dich über einen niedrigeren Beleihungsauslauf in bessere Konditionen bringen. Am stärksten wirkt sie in den Jahren kurz vor dem Ende der Zinsbindung. Pflicht ist sie nie. Wenn du freie Mittel hast und deine Zinskosten drücken willst, ist sie oft eine kluge Wahl. Am Ende zählt, dass die Entscheidung zu deinem Plan und zu deinem Zuhause passt.

Häufige Fragen