Umschuldung Hauskredit: ab wann sich der Wechsel lohnt

Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Zinsen, die du über die neue Zinsbindung sparst, höher sind als die Kosten des Wechsels. Zum Ende deiner Zinsbindung ist der Wechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich, also ohne Ausgleichszahlung an deine bisherige Bank. Als Kosten bleiben meist nur die Übertragung der Grundschuld auf die neue Bank und, je nach Bank, eine Bewertung deiner Immobilie. Die Grundschuld wird dabei nur abgetreten und nicht neu eingetragen – das ist deutlich günstiger als eine Neueintragung. Den Wechsel selbst organisieren die beiden Banken untereinander.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die Entscheidungsfrage lautet: ersparte Zinsen über die neue Zinsbindung gegen die Kosten des Wechsels.
• Näherung für die Ersparnis: Restschuld x Zinsdifferenz x Jahre der neuen Zinsbindung. Sie rechnet eher zu niedrig als zu hoch.
• Zum Ende der Zinsbindung ist der Wechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Während der laufenden Zinsbindung nicht.
• Die Grundschuld zieht per Abtretung mit um. Eine neue Grundschuld muss nicht eingetragen werden.
• Die neue Bank überweist deine Restschuld am Ablauftag direkt an die alte Bank. Von dir fließt kein Geld.
• Vergleiche nicht nur den Zinssatz, sondern auch Rate, Restschuld am Ende der neuen Bindung und deine Rechte im Vertrag.

Inhaltsübersicht

• Ist Umschuldung dasselbe wie eine Anschlussfinanzierung?
• Ab welcher Zinsdifferenz lohnt sich die Umschuldung?
• Was kostet es, eine Baufinanzierung umzuschulden?
• Wie läuft die Umschuldung deines Immobilienkredits zu einer anderen Bank ab?
• Fazit
• Häufige Fragen

Ist Umschuldung dasselbe wie eine Anschlussfinanzierung?

Anschlussfinanzierung ist der Oberbegriff für jede neue Finanzierung, die an deine auslaufende Zinsbindung anschließt. Die Umschuldung ist eine von zwei Varianten davon: Du nimmst die Finanzierung bei einer anderen Bank auf. Bleibst du bei deiner bisherigen Bank und vereinbarst nur neue Konditionen, heißt das Prolongation. Manche sprechen auch von Umfinanzierung – gemeint ist in aller Regel dasselbe wie Umschuldung.

An der Immobilie und an der Restschuld ändert die Umschuldung nichts. Es ändert sich, wer der Gläubiger ist – und damit dein Zinssatz. Mehr zum Unterschied zwischen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen erklären wir an anderer Stelle im Detail.

Ab welcher Zinsdifferenz lohnt sich die Umschuldung?

Eine feste Schwelle in Prozentpunkten gibt es nicht. Es gibt aber eine klare Rechnung mit zwei Seiten: die Zinsen, die du über die neue Zinsbindung sparst, und die Kosten des Wechsels. Weil die Kosten fest sind und die Ersparnis mit deiner Restschuld wächst, lohnt der Wechsel bei hoher Restschuld schon bei kleinen Zinsunterschieden und bei niedriger Restschuld erst bei größeren.

Der Rechenweg in vier Schritten

1. Frag bei deiner bisherigen Bank die Restschuld zum Ablauftag deiner Zinsbindung ab und lass dir ihr Verlängerungsangebot geben.
2. Hol dir Angebote anderer Banken für dieselbe Restschuld, dieselbe Zinsbindung und dieselbe monatliche Rate.
3. Schätze die Ersparnis: Restschuld x Zinsdifferenz in Prozentpunkten x Jahre der neuen Zinsbindung. Diese Näherung liegt nah am echten Ergebnis, solange du die Rate gleich hältst – und sie rechnet eher zu niedrig als zu hoch.
4. Zieh die Kosten des Wechsels ab. Bleibt ein Plus, lohnt sich der Wechsel.

Genauer wird es über die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung: Setz in beiden Angeboten dieselbe Rate an und vergleiche, was du danach jeweils noch schuldest. Die Differenz ist dein Vorteil in Euro, ohne jede Annahme über die Zeit danach.

Beispielrechnung: 180.000 € Restschuld, 10 Jahre neue Zinsbindung

Alle Werte in diesem Beispiel sind frei gewählt, um den Rechenweg zu zeigen. Es sind keine aktuellen Marktzinsen und keine echten Angebote.

• Restschuld zum Ende der Zinsbindung: 180.000 €
• Neue Zinsbindung: 10 Jahre
• Zinsdifferenz zwischen dem Verlängerungsangebot und dem besten anderen Angebot: 0,3 Prozentpunkte
• Geschätzte Ersparnis: 180.000 € x 0,3 % x 10 = 5.400 €
• Angenommene Kosten des Wechsels: 500 €
• Vorteil nach Kosten: rund 4.900 € über 10 Jahre, also etwa 40 € pro Monat

Dieselbe Rechnung mit nur 0,1 Prozentpunkten Differenz ergibt 1.800 € Ersparnis, nach Kosten also rund 1.300 €. Bei einer Restschuld von 60.000 € statt 180.000 € sind es bei 0,1 Prozentpunkten nur 600 € – und damit gerade eben ein Plus.

Wie groß die Zinsunterschiede zwischen Banken gerade wirklich sind, siehst du erst an echten Angeboten.

Wann sich das Umschulden deines Immobilienkredits nicht lohnt

Drei Fälle sprechen gegen einen Wechsel. Erstens eine kleine Restschuld: Von einer kleinen Zinsdifferenz bleibt dann kaum etwas übrig. Zweitens ein Verlängerungsangebot, das nach dem Vergleich nachgebessert wird. Drittens ein Angebot, das nur beim Zinssatz vorne liegt und dafür deine Rechte beschneidet.

Der letzte Punkt wird oft übersehen. Vergleiche neben dem Zinssatz auch dein Sondertilgungsrecht, also wie viel du jährlich zusätzlich zurückzahlen darfst, ohne dass es etwas kostet. Marktüblich sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Ein Angebot ohne dieses Recht kann dich am Ende mehr kosten als ein leicht teureres mit. Vergleiche deshalb Rate, Restschuld am Ende der neuen Bindung und deine Rechte im Vertrag, nicht nur den Zinssatz.

Was kostet es, eine Baufinanzierung umzuschulden?

Der große Kostenblock, den viele erwarten, fällt weg: kein Kaufpreis, keine Grunderwerbsteuer, keine Beurkundung eines Kaufvertrags. Es bleiben zwei bis drei Posten.

Löst du dein Darlehen mitten in der Zinsbindung ab, verlangt deine Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, also einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen. Eine wichtige Ausnahme: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung deines Darlehens kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen – dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an (§ 489 BGB).

Die Grundschuld wird abgetreten, nicht neu eingetragen

Die Grundschuld ist das Recht deiner Bank an deiner Immobilie als Sicherheit. Sie steht im Grundbuch und ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Genau deshalb muss sie beim Bankwechsel nicht gelöscht und neu eingetragen werden: Die alte Bank tritt sie an die neue Bank ab – im Grundbuch wird nur der Gläubiger geändert (§§ 1191 ff., 1154, 398 BGB).

Für dich heißt das: eine Beglaubigung statt einer neuen Beurkundung und eine Grundbuchänderung statt einer Neueintragung. Beides ist günstiger als der Weg über Löschung und Neubestellung. Den Papierweg dahinter organisieren die Banken selbst.

Wie läuft die Umschuldung deines Immobilienkredits zu einer anderen Bank ab?

Der Ablauf ist immer derselbe – der größte Teil davon passiert ohne dich. Plane rund 12 Monate vor dem Ende deiner Zinsbindung mit dem ersten Schritt.

1. Restschuld und Verlängerungsangebot einholen. Deine bisherige Bank nennt dir die Restschuld zum Ablauftag. Ihr Verlängerungsangebot kommt oft erst wenige Monate vorher.
2. Angebote vergleichen – und zwar für dieselbe Restschuld, dieselbe Zinsbindung und dieselbe Rate. Nur so sind die Zahlen vergleichbar.
3. Neues Darlehen beantragen. Du reichst Einkommensnachweise, Kontoauszüge und Angaben zur Immobilie ein. Die neue Bank prüft deine Kreditwürdigkeit und übergibt dir vor dem Vertrag das Europäische Standardisierte Merkblatt mit allen Konditionen.
4. Zusage und Vertrag. Du unterschreibst den neuen Vertrag mit dem Auszahlungstag am Ende deiner alten Zinsbindung. Danach hast du 14 Tage Widerrufsrecht.
5. Grundschuld abtreten. Die neue Bank beauftragt die Abtretung, deine alte Bank erklärt sie, das Grundbuchamt schreibt um.
6. Ablösung am Stichtag. Die neue Bank überweist die Restschuld direkt an die alte Bank. Danach zahlst du deine Rate an die neue Bank.

Der richtige Termin: das Ende deiner Zinsbindung

Der Wechsel wird zu einem Termin gemacht, nämlich zum Tag, an dem deine Zinsbindung endet. Triffst du bis dahin keine neue Vereinbarung, wird die Restschuld in aller Regel nicht sofort fällig: Die meisten Banken führen das Darlehen dann zunächst zu einem variablen Zinssatz weiter, der sich an einem Referenzzins wie dem Euribor orientiert und meist über deinem bisherigen Zins liegt. Diese variable Phase kannst du mit drei Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung beenden (§ 489 Abs. 2 BGB) – ein Grund mehr, den Wechsel trotzdem rechtzeitig vorzubereiten. Ob du dafür eine formale Kündigung schicken musst, steht in deinem Vertrag. 

Zwei Dinge gehören in dieselbe Entscheidung. Erstens die Tilgung: Beim Wechsel kannst du sie neu festlegen. Als Faustregel gilt 2 % Tilgung für rund 30 Jahre Laufzeit und 3 % für rund 25 Jahre. Zweitens dein Alter. Die meisten Banken rechnen damit, dass du dein Darlehen vor dem Renteneintritt zurückgezahlt hast. Rechne deshalb nach, wann du mit der neuen Tilgung schuldenfrei bist.

Was sonst noch zu beachten ist, wenn deine Zinsbindung ausläuft, und wie du gegebenenfalls die Bank bei der Anschlussfinanzierung wechselst, erklären wir ausführlich in den verlinkten Artikeln.

Fazit

Die Umschuldung deines Hauskredits ist keine Grundsatzfrage, sondern eine Rechnung mit zwei Seiten. Auf der einen Seite die ersparten Zinsen: Restschuld mal Zinsdifferenz mal Jahre der neuen Bindung. Auf der anderen Seite die Kosten des Wechsels – die sind kleiner als ihr Ruf, weil die Grundschuld nur abgetreten und nicht neu eingetragen wird.

Wechselst du zum Ende deiner Zinsbindung, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Den organisatorischen Teil tragen zum größten Teil die beiden Banken. Bei dir liegt der Vergleich – der entscheidet, was dein Zuhause dich in den nächsten zehn Jahren kostet.

Häufige Fragen