Prolongation oder Umschuldung: wo liegt der Unterschied?

Prolongation und Umschuldung sind zwei Wege, deine Baufinanzierung nach dem Ende der Zinsbindung fortzusetzen. Der wichtigste Unterschied liegt in der Bank. Bei einer Prolongation bleibst du bei deiner bisherigen Bank und unterschreibst neue Konditionen. Bei einer Umschuldung wechselst du zu einer neuen Bank, mit neuer Kreditprüfung und neuem Darlehensvertrag. Beide gehören zur Anschlussfinanzierung, also zu jeder Finanzierung, die auf deine erste Zinsbindung folgt. Welcher Weg zu dir passt, hängt von den Konditionen und vom Aufwand ab, den du investieren möchtest.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Prolongation heißt: gleiche Bank, neue Konditionen. Es gibt keine erneute Kreditprüfung, du brauchst keine neuen Unterlagen und im Regelfall genügt deine Unterschrift.
• Umschuldung heißt: neue Bank. Dazu gehören eine neue Kreditprüfung, ein neuer Darlehensvertrag und die Abtretung der Grundschuld.
• Das Prolongationsangebot deiner Bank kommt meist automatisch etwa drei bis sechs Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Aktiv nachfragen kannst du oft schon bis zu 36 Monate vorher.
• Eine Umschuldung lässt sich über ein Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus vorbereiten. So sicherst du dir heute einen Zins für später.
• Zum regulären Ende der Zinsbindung fällt für die Ablösung keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Beide Wege stehen dir also ohne Ausstiegskosten offen.

Inhaltsübersicht

• Anschlussfinanzierung: der Oberbegriff für beide Wege
• Was ist eine Prolongation?
• Was ist eine Umschuldung?
• Prolongation oder Umschuldung im direkten Vergleich
• Wann lohnt sich welcher Weg?
• Was passiert mit der Grundschuld?
• Timing: wann du dich kümmern solltest
• Fazit
• Häufige Fragen

Anschlussfinanzierung: der Oberbegriff für beide Wege

Anschlussfinanzierung ist der Oberbegriff für jede neue Finanzierung, die auf das Ende deiner Zinsbindung folgt. Die meisten Baufinanzierungen sind bis dahin nicht vollständig getilgt. Nach dem Ende der ersten Zinsbindung bleibt also eine Restschuld übrig, für die du eine neue Vereinbarung brauchst. Genau hier trennen sich die beiden Wege: Du bleibst bei deiner Bank (Prolongation) oder du wechselst zu einer neuen Bank (Umschuldung).

Ein dritter Begriff taucht in diesem Zusammenhang oft auf: das Forward-Darlehen. Das ist keine eigene dritte Variante, sondern eine Anschlussfinanzierung, die du während der laufenden Zinsbindung abschließt und deren Zins du dir für später schon heute sicherst. Ein Forward-Darlehen kann sowohl bei deiner bisherigen als auch bei einer neuen Bank laufen.

Was ist eine Prolongation?

Eine Prolongation ist die Fortführung deiner Baufinanzierung bei derselben Bank zu neuen Konditionen. Deine Bank macht dir ein Angebot für eine weitere Zinsbindung, mit einem neuen Zinssatz, einer neuen Rate und oft auch der Möglichkeit, Sondertilgungen zu vereinbaren. Der Darlehensvertrag läuft im Kern weiter, nur die Konditionen werden neu festgelegt.

Der große Vorteil ist der geringe Aufwand. Es gibt keine erneute Kreditprüfung, du musst keine neuen Unterlagen einreichen und die Grundschuld bleibt unverändert im Grundbuch stehen. In den meisten Fällen genügt deine Unterschrift. Das Angebot kommt in der Regel automatisch etwa drei bis sechs Monate vor dem Ende deiner Zinsbindung. Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss die Bank dich laut § 493 Abs. 1 BGB informieren. Wenn du früher planen möchtest, kannst du bei vielen Banken schon bis zu 36 Monate vorher aktiv nachfragen.

Der Nachteil: Ein einzelnes Angebot ist noch kein Vergleich. Die Bequemlichkeit der Prolongation kann dich Geld kosten, wenn die Konditionen deiner Bank nicht die günstigsten am Markt sind.

Was ist eine Umschuldung?

Eine Umschuldung ist der Wechsel deiner Anschlussfinanzierung zu einer neuen Bank. Die neue Bank löst deine Restschuld bei der alten Bank ab und führt die Finanzierung zu ihren Konditionen fort. Weil ein neuer Vertragspartner ins Spiel kommt, ist dieser Weg etwas aufwendiger als die Prolongation.

Für eine Umschuldung prüft die neue Bank deine Bonität neu. Du reichst dafür persönliche und objektbezogene Unterlagen ein, zum Beispiel Einkommensnachweise, einen aktuellen Grundbuchauszug und Angaben zur Immobilie. Es entsteht ein neuer Darlehensvertrag, und die Grundschuld wird von der alten auf die neue Bank übertragen.

Der Aufwand lohnt sich, wenn eine andere Bank dir spürbar bessere Konditionen bietet. Vorbereiten kannst du eine Umschuldung über ein Forward-Darlehen sogar bis zu fünf Jahre im Voraus. Damit sicherst du dir schon heute einen Zinssatz für den Zeitpunkt, an dem deine aktuelle Zinsbindung endet.

Prolongation oder Umschuldung im direkten Vergleich

Beide Wege führen zu einer neuen Zinsbindung für deine Restschuld. Der Unterschied liegt im Ablauf, im Aufwand und in der Frage, wie viel Spielraum du bei den Konditionen hast.

Wann lohnt sich welcher Weg?

Die Antwort hängt fast immer an den Konditionen. Wenn deine bisherige Bank ein Angebot macht, das dem Marktniveau entspricht, kann die Prolongation die entspannteste Lösung sein. Bietet eine andere Bank dagegen deutlich bessere Konditionen, kann sich der Wechsel über viele Jahre Laufzeit spürbar auszahlen. Ob das so ist, siehst du erst, wenn du beide Seiten nebeneinanderlegst.

Neben dem reinen Zinssatz lohnt der Blick auf zwei Hebel. Der erste ist die Sondertilgung. Marktüblich ist ein kostenfreies Sondertilgungsrecht von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, je nach Anbieter reicht die Spanne von 0 bis 10 %. Ein freies Sondertilgungsrecht ist bei Baufinanzierungen aber nicht gesetzlich garantiert. Es ist ein Vertragsvorteil, den du dir bei der neuen Zinsbindung ausdrücklich vereinbaren solltest.

Der zweite Hebel ist die Tilgungshöhe. Sie entscheidet darüber, wie schnell deine Restschuld sinkt. Als grobe Faustregel gilt: 2 % Tilgung bedeuten rund 30 Jahre Laufzeit, 3 % rund 25 Jahre und 4 % rund 20 Jahre. Bei der Anschlussfinanzierung solltest du auch dein Alter im Blick behalten. Die meisten Banken kalkulieren mit einer vollständigen Rückzahlung vor dem Renteneintritt. Wer die verbleibende Zeit bis dahin kennt, kann die Tilgung passend wählen.

Den konkreten Zinsvorteil kannst du nicht schätzen, du musst ihn rechnen.

Was passiert mit der Grundschuld?

Die Grundschuld ist das Grundpfandrecht, mit dem deine Immobilie die Finanzierung absichert. Sie ist im Grundbuch eingetragen und nicht an eine einzelne Forderung gebunden. Deshalb lässt sie sich weiterverwenden und übertragen.

Bei einer Prolongation bleibt die Grundschuld genau so bestehen, wie sie ist. Es ändert sich nichts im Grundbuch, weil die Bank dieselbe bleibt. Bei einer Umschuldung wird die Grundschuld dagegen von deiner alten Bank an die neue Bank abgetreten. Eine Abtretung ist in der Regel günstiger und schneller als eine komplette Neubestellung, verursacht aber geringe Grundbuchkosten. Diese Kosten solltest du in deinen Vergleich einbeziehen, damit du den echten Vorteil eines Wechsels siehst.

Timing: wann du dich kümmern solltest

Ein guter Zeitpunkt für die Entscheidung liegt deutlich vor dem Ende der Zinsbindung. So bleibt genug Ruhe, um Angebote zu vergleichen, statt unter Zeitdruck zu unterschreiben.

Für die Prolongation kommt das Angebot deiner Bank meist von allein, etwa drei bis sechs Monate vorher. Aktiv nachfragen kannst du aber schon bis zu 36 Monate im Voraus. Für eine Umschuldung mit fester Zinssicherung ist das Forward-Darlehen das passende Werkzeug. Damit legst du den Zins für den Ablösetermin bis zu fünf Jahre früher fest.

Wichtig zu wissen: Zum regulären Ende der Zinsbindung kannst du deine Finanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. Bei sehr langen Zinsbindungen gibt es zusätzlich ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Beide Wege stehen dir also offen, ohne dass ein Ausstieg zusätzliche Kosten verursacht.

Fazit

Prolongation und Umschuldung sind zwei Wege zum selben Ziel: eine planbare Anschlussfinanzierung für deine Restschuld. Die Prolongation ist der bequeme Weg bei deiner bisherigen Bank, ganz ohne neue Prüfung und Unterlagen. Die Umschuldung ist der Weg zu einer neuen Bank, mit etwas mehr Aufwand und der Chance auf bessere Konditionen. Welcher Weg für dich der richtige ist, zeigt sich erst im Vergleich. Nimm dir die Zeit, beide Seiten nebeneinanderzulegen, bevor du unterschreibst.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten