Mit unserem Online-Rechner findest du in nur wenigen Minuten heraus, welche Konditionen du für deine Anschlussfinanzierung bekommen kannst.
Anschlussfinanzierung
Baufinanzierung-Grundlagen
Rechenbeispiel
Vorzeitige Ablösung Immobilienkredit: welche Kosten anfallen
Uta Möllmann
Wenn du deinen Immobilienkredit vor dem Ende der Zinsbindung ablösen willst, verlangt deine Bank dafür in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist ein Ausgleich für die Zinsen, die der Bank durch deine frühe Rückzahlung entgehen. Wie hoch er ausfällt, hängt vor allem davon ab, wie lange dein Zinssatz noch festgeschrieben ist. Es gibt aber Wege aus dem Vertrag, bei denen keine Entschädigung anfällt. Und es gibt Fälle, in denen sich der Wechsel trotz Entschädigung rechnet.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Vorzeitige Ablösung heißt: Du zahlst dein Darlehen zurück, bevor die Zinsbindung endet.
- Am Ende der Zinsbindung und beim Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren fällt keine Entschädigung an.
- Beim Verkauf darfst du aussteigen. Die Entschädigung entfällt dadurch aber nicht automatisch.
- Die Entschädigung ist der Zinsschaden deiner Bank über die restliche Zinsbindung, gekürzt um ersparte Verwaltungs- und Risikokosten.
- Ob sich der Wechsel lohnt, entscheidet fast immer die Restlaufzeit deiner Zinsbindung.
- Die genaue Höhe kannst du nicht schätzen. Fordere sie bei deiner Bank an, bevor du rechnest.
Inhaltsübersicht
Was heißt vorzeitige Ablösung deines Immobilienkredits?
Eine vorzeitige Ablösung bedeutet, dass du dein Darlehen vollständig zurückzahlst, bevor die vereinbarte Zinsbindung endet. Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Zinssatz garantiert gleich bleibt. Solange sie läuft, hat deine Bank Anspruch auf diese Zinsen. Daraus entsteht die Vorfälligkeitsentschädigung.
Typische Anlässe sind drei: bessere Konditionen bei einer anderen Bank, der Verkauf deiner Immobilie oder Geld für die Restschuld. Restschuld ist der Betrag, den du deiner Bank noch schuldest.
Läuft deine Zinsbindung planmäßig aus, ist das keine vorzeitige Ablösung. Dann stehst du vor der normalen Anschlussfinanzierung mit drei Wegen zur Wahl, nämlich die drei Wege der Anschlussfinanzierung im Vergleich.
Wann musst du keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Drei Situationen prüfst du, bevor du über Kosten nachdenkst. Bei zwei davon zahlst du nichts. Bei der dritten kommst du zwar aus dem Vertrag heraus, die Entschädigung entfällt aber nicht automatisch.
Am Ende der Zinsbindung
Endet deine Zinsbindung, endet auch die Zinsvereinbarung. Ab diesem Zeitpunkt kannst du die Restschuld zurückzahlen oder zu einer anderen Bank wechseln, ohne eine Entschädigung zu zahlen. Das ist der günstigste Ausstieg, den dein Vertrag von sich aus vorsieht.
Mit dem Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Nach § 489 BGB kannst du dein Darlehen frühestens zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Geldes kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, die Kündigung ist kostenfrei. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Dieses Recht ist zwingend. Deine Bank kann es im Vertrag nicht ausschließen (§ 489 Abs. 4 BGB).
Das ist der wichtigste kostenfreie Ausweg aus einer langen Zinsbindung. Wie du die Zehnjahresfrist berechnest, liest du hier: Darlehen nach zehn Jahren kündigen.
Beim Verkauf deiner Immobilie
Verkaufst du deine Immobilie, hast du ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung (§ 490 Abs. 2 BGB). Deine Bank muss dich also aus dem Vertrag lassen. Wichtig ist der Unterschied: Das ist ein Recht auf Ablösung, nicht automatisch eine Befreiung von der Entschädigung. Die Bank darf hier eine angemessene Entschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB).
Ganz ohne Entschädigung bleibt der Verkauf nur in zwei Fällen. Entweder er fällt zeitlich mit einer der oben genannten Ausnahmen zusammen – etwa dem Ende der Zinsbindung oder dem Ablauf der Zehnjahresfrist nach § 489 BGB. Oder der Marktzins liegt zum Ablösetermin über deinem vereinbarten Vertragszins: Dann kann die Bank dein Geld günstiger wiederanlegen, als sie mit dir kalkuliert hatte. Ihr entsteht dadurch rechnerisch kein Zinsschaden – die Entschädigung liegt dann bei null.
Daneben gibt es weitere Fälle, in denen kein Anspruch entsteht:
- Du zahlst im Rahmen eines vereinbarten Sondertilgungsrechts zurück. Das ist eine zusätzliche Zahlung, mit der du schneller schuldenfrei wirst.
- Dein Darlehen hat einen variablen Zins. Dann kannst du jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).
- Die Angaben in deinem Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung sind unzureichend oder unklar (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dazu gibt es mehrere BGH-Entscheidungen aus 2024 und 2025.
Der letzte Punkt hängt am Wortlaut deines Vertrags. Dieser Artikel gibt dir eine Orientierung und ist keine Rechtsberatung.
Was kostet die vorzeitige Ablösung?
Die Kosten bestehen aus zwei Teilen: der Vorfälligkeitsentschädigung deiner Bank und den Kosten des Wechsels. Die Entschädigung ist fast immer der größere Posten.
Woraus sich die Vorfälligkeitsentschädigung zusammensetzt
Ausgangspunkt ist der Zinsschaden deiner Bank. Sie hat mit deinen Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung gerechnet. Zahlst du früher zurück, muss sie das Geld zu den Bedingungen neu anlegen, die am Kapitalmarkt gerade gelten. Die Differenz ist der Kern der Rechnung.
Davon zieht die Bank ab, was sie sich spart: die Verwaltungskosten für dein Darlehen und die Risikokosten, also den Aufschlag dafür, dass du vielleicht nicht zurückgezahlt hättest. Vereinbarte Sondertilgungsrechte muss sie mindernd berücksichtigen, weil du sie ohnehin hättest nutzen können.
Eine gesetzliche Prozent-Obergrenze gibt es bei Baufinanzierungen nicht. Die bekannten Deckelungen aus § 502 Abs. 3 BGB gelten für Raten- und Autokredite, nicht für Immobiliendarlehen mit Grundschuld. Maßstab ist, dass der Betrag angemessen und nachvollziehbar berechnet ist. Die Höhe bleibt damit individuell. Sie hängt von Restschuld, Zinssatz, Restlaufzeit und Kapitalmarkt am Tag der Berechnung ab.
Diese Kosten kommen beim Bankwechsel dazu
Wechselst du zu einer anderen Bank, wird die Grundschuld übertragen. Die Grundschuld ist das Recht deiner Bank an deiner Immobilie als Sicherheit. Dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Sie sind meist klein, gehören aber in die Rechnung.
Mehr dazu, was ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung kostet, liest du in unserem separaten Ratgeber.
Fordere die Berechnung bei deiner Bank an
Der wichtigste Schritt kommt vor jeder Rechnung: Bitte deine Bank schriftlich um die Berechnung der Entschädigung für einen konkreten Ablösetermin. Erst dann hast du eine echte Zahl.
Schätzen kannst du diesen Betrag nicht. Er hängt an Marktdaten des Berechnungstags und an Details deines Vertrags. Lass dir die Berechnung deshalb in ihren Schritten zeigen. Die Methode muss klar und verständlich dargestellt sein.
Lohnt sich der Wechsel trotz Vorfälligkeitsentschädigung?
Das ist eine reine Rechenfrage: Du stellst die Zinsen, die du durch den Wechsel sparst, gegen die Entschädigung plus die Wechselkosten. Ist die Ersparnis größer, lohnt sich der Wechsel. Sonst bleibst du besser bis zum Ende der Zinsbindung.
Vorfälligkeitsentschädigung und Anschlussfinanzierung: der Zusammenhang
Bei einer normalen Anschlussfinanzierung spielt die Vorfälligkeitsentschädigung keine Rolle, weil du erst nach dem Ende der Zinsbindung wechselst. Sie kommt nur ins Spiel, wenn du vorher raus willst. Dann ist sie der Eintrittspreis für den besseren Zins.
Zwei Alternativen prüfst du vorher. Liegt dein Geldempfang mehr als zehn Jahre zurück, ist das Sonderkündigungsrecht günstiger. Endet deine Zinsbindung in den nächsten Jahren, kannst du dir den Zins für später schon heute sichern, ohne auszusteigen.
Kosten und Nutzen der Anschlussfinanzierung gegenrechnen
Der Rechenweg besteht aus vier Schritten:
- Zinsersparnis pro Jahr ≈ Restschuld × Zinsunterschied in Prozentpunkten
- Zinsersparnis gesamt ≈ Zinsersparnis pro Jahr × verbleibende Jahre der Zinsbindung
- Kosten gesamt = Vorfälligkeitsentschädigung + Notar- und Grundbuchkosten
- Vorteil = Zinsersparnis gesamt − Kosten gesamt
Die folgenden Zahlen sind frei gewählte Annahmen. Sie machen nur den Rechenweg sichtbar und sind keine Erfahrungs- oder Marktwerte.
- Angenommene Restschuld: 200.000 €
- Angenommene Restlaufzeit der Zinsbindung: 3 Jahre
- Angenommener alter Sollzins: 4,2 %, angenommener neuer Sollzins: 3,2 %
- Angenommene Vorfälligkeitsentschädigung: 4.800 €
- Angenommene Notar- und Grundbuchkosten: 500 €
Damit rechnest du: Der Zinsunterschied beträgt 1 Prozentpunkt. Auf 200.000 € sind das rund 2.000 € Ersparnis pro Jahr, über 3 Jahre etwa 6.000 €. Dagegen stehen 4.800 € Entschädigung und 500 € Wechselkosten, zusammen 5.300 €. Der Vorteil liegt bei rund 700 €.
Die Rechnung ist bewusst vereinfacht. Weil deine Restschuld während der 3 Jahre weiter sinkt, fällt die Ersparnis etwas geringer aus. Für die Richtungsentscheidung reicht das.
"Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist keine Strafe, sondern ein Preis. Entscheidend ist deshalb nicht, wie hoch sie ist, sondern wie lange der neue Zins danach für dich arbeitet."
Adrian Sauer, Senior Finanzierungsberater
Warum die Restlaufzeit fast alles entscheidet
Deine Bank rechnet ihren Schaden gegen eine Wiederanlage am Kapitalmarkt. Dieser Wiederanlagezins liegt in der Regel unter dem Zins für ein neues Darlehen, weil im Kreditzins zusätzlich die Marge der Bank steckt. Die Folge: Pro Jahr Restlaufzeit wächst die Entschädigung meist schneller als deine Ersparnis.
Als Orientierung heißt das: Je näher das Ende deiner Zinsbindung, desto niedriger die Entschädigung und desto eher lohnt sich der Wechsel. Liegt das Ende noch viele Jahre entfernt, ist ein Ausstieg gegen Entschädigung selten der günstigste Weg. Wie es bei dir ausgeht, entscheidet die konkrete Berechnung.
Ein Punkt geht dabei oft unter: Prüfe mit, wie die neue Zinsbindung zu deinem Alter passt. Als Faustregel rechnen die meisten Banken damit, dass du vor dem Renteneintritt schuldenfrei bist. Bleibt dir weniger Zeit, brauchst du eine höhere Tilgung – deine Rate steigt entsprechend.
Fazit
Die vorzeitige Ablösung deines Immobilienkredits kostet dich in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine gesetzliche Prozent-Obergrenze gibt es dafür bei Baufinanzierungen nicht.
Prüfe deshalb in dieser Reihenfolge: Kommst du über das Ende der Zinsbindung oder über das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren heraus, kostet dich der Ausstieg nichts. Bleibt nur der Weg über die Entschädigung, fordere die Berechnung an und stelle sie deiner Zinsersparnis gegenüber. Je kürzer die Restlaufzeit, desto eher geht die Rechnung für dich auf.
Häufige Fragen
Was kostet es, meinen Immobilienkredit vor Ende der Zinsbindung abzulösen?
Du zahlst in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung plus Notar- und Grundbuchkosten für die Übertragung der Grundschuld. Die Entschädigung entspricht dem Zinsschaden deiner Bank über die restliche Zinsbindung, gekürzt um ersparte Verwaltungs- und Risikokosten. Eine allgemeine Zahl gibt es nicht. Fordere die Berechnung für einen konkreten Termin bei deiner Bank an.
Wann muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen und wann nicht?
Zahlen musst du sie, wenn du während der laufenden Zinsbindung aussteigst, etwa bei einem Verkauf oder einem Bankwechsel. Nicht zahlen musst du sie am Ende der Zinsbindung, bei einer Kündigung nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständigem Geldempfang, bei vereinbarten Sondertilgungsrechten und bei einem variablen Zins. Auch unzureichende Angaben im Vertrag können den Anspruch entfallen lassen.
Lohnt sich der Wechsel trotz Vorfälligkeitsentschädigung?
Das entscheidet die Gegenrechnung: Zinsersparnis über die restliche Zinsbindung gegen Entschädigung plus Wechselkosten. Je näher das Ende deiner Zinsbindung liegt, desto niedriger die Entschädigung und desto eher lohnt sich der Wechsel. Liegt es noch weit entfernt, lohnt sich der Ausstieg selten.
Darf meine Bank die Entschädigung frei festlegen?
Nein. Der Betrag muss angemessen und nachvollziehbar berechnet sein. Sondertilgungsrechte muss die Bank mindernd berücksichtigen. Ob eine Berechnung in deinem Fall trägt, prüfen eine Verbraucherzentrale oder eine anwaltliche Beratung anhand deiner Unterlagen.
Uta Möllmann
Uta begleitet Menschen seit 17 Jahren auf dem Weg in die eigenen vier Wände. Nach zwei kaufmännischen Ausbildungen in der Immobilienbranche hat sie an der HTW Berlin Immobilienwirtschaft studiert und ist Immobilienökonomin. Mehrere Jahre arbeitete sie angestellt in der Immobilien- und Finanzierungsbranche.
Bei Navera verantwortet sie Kundenerlebnis und Beratung. Ihr Schwerpunkt ist es, den Immobilienkauf einfacher zu machen. Für die meisten Menschen ist er die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens, und genau dabei begleitet Uta sie. Besonders am Herzen liegen ihr Familien auf dem Weg ins erste Zuhause.
