Wann Baufinanzierung abschließen: der richtige Zeitpunkt

Die Reihenfolge ist eindeutig: Du klärst zuerst dein Budget und holst dir eine Finanzierungsbestätigung, dann suchst du ein Objekt und gibst ein Angebot ab. Wer erst nach dem Zuschlag zur Bank geht, verhandelt unter Zeitdruck und verliert Immobilien an Interessenten, die vorbereitet sind. Zwischen der unverbindlichen Bestätigung und dem konkreten Konditionsangebot liegen zwei getrennte Schritte – und nur der zweite braucht ein konkretes Objekt. Hier erfährst du, wann du welchen Schritt gehst und was vorher erledigt sein sollte.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die Finanzierung fragst du vor der Objektsuche an, nicht nach dem Zuschlag.
• Stufe eins ist die Finanzierungsbestätigung: unverbindlich, ohne konkretes Objekt, als Nachweis für die Verkaufsseite.
• Stufe zwei ist das Konditionsangebot mit Kreditzusage. Dafür braucht die Bank ein konkretes Objekt und deine vollständigen Unterlagen.
• Konditionsangebote gelten meist nur ein bis fünf Werktage. Deshalb müssen deine Unterlagen vorher fertig sein.
• Auf den perfekten Zinszeitpunkt zu warten, ist keine Strategie. Steuerbar sind Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung.

Inhaltsübersicht

• Vor oder nach der Objektsuche anfragen?
• Die zwei Stufen: Finanzierungsbestätigung und Konditionsangebot
• Brauchst du eine Finanzierungsbestätigung, bevor du ein Angebot abgibst?
• Was vor der ersten Anfrage erledigt sein sollte
• Warum der perfekte Zinszeitpunkt keine Strategie ist
• Timing und Alter: warum später kaufen mehr Tilgung braucht
• Fazit
• Häufige Fragen

Vor oder nach der Objektsuche anfragen?

Eine Baufinanzierung anfragen heißt: Du lässt prüfen, welche Finanzierung mit deinem Einkommen und deinem Eigenkapital möglich ist. Diesen Schritt gehst du vor der Objektsuche. Erst wenn du dein Budget kennst, weißt du, welche Exposés überhaupt zu dir passen.

Der Grund ist praktisch, nicht formal. Die Verkaufsseite entscheidet oft innerhalb weniger Tage. Wer eine Finanzierungsbestätigung vorlegt, ist in dieser Auswahl dabei. Wer erst sagt „ich kläre das noch mit meiner Bank", fällt heraus, obwohl das Geld vielleicht reicht.

Was passiert, wenn du erst nach dem Zuschlag zur Bank gehst?

Dann läuft alles gleichzeitig: Unterlagen zusammensuchen, Angebote prüfen, Notartermin abstimmen. Unter diesem Druck vergleichst du weniger genau – und genau dort entstehen die teuren Entscheidungen. Dazu kommt: Eine Zusage ist keine Formsache. Fällt bei der Prüfung etwas auf, brauchst du Zeit für eine Lösung. Zeit, die du nach dem Zuschlag nicht mehr hast.

Ist eine Finanzierungsanfrage schon verbindlich?

Nein. Du kannst deine Finanzierung durchrechnen und Angebote ansehen, ohne dich zu verpflichten. Eine Konditionsanfrage ist eine anonyme Vorabprüfung und bleibt SCHUFA-neutral. Erst die Kreditanfrage bei der finalen Antragstellung wird für andere Banken sichtbar – und zwar zehn Tage lang.

Die zwei Stufen: Finanzierungsbestätigung und Konditionsangebot

Hier liegt die häufigste Verwirrung. „Finanzierung klären" bedeutet zwei verschiedene Dinge zu zwei verschiedenen Zeitpunkten.

Die Finanzierungsbestätigung, oft auch Machbarkeitsprüfung oder Vorabzusage genannt, kommt zuerst. Sie beruht nur auf deiner Person: Einkommen, laufende Verpflichtungen, Eigenkapital. Sie nennt eine Größenordnung, ist unverbindlich und braucht kein konkretes Objekt. Bei uns bekommst du sie als Finanzierungszertifikat, das deine Bonität einschätzt und das du bei der Besichtigung vorlegen kannst.

Das Konditionsangebot kommt später. Es nennt Zinssatz, Rate und Bedingungen für eine bestimmte Immobilie und führt zur Kreditzusage. Dafür braucht die Bank das Objekt und deine vollständigen Unterlagen. Zu jedem bindenden Angebot gehört das ESIS-Merkblatt. Darauf stehen alle wesentlichen Konditionen zusammen, damit du sie vergleichen kannst.

Warum es ohne konkretes Objekt kein Konditionsangebot gibt

Die Bank bewertet immer beides: dich und die Immobilie. Sie prüft, ob du die Rate tragen kannst – und was die Immobilie als Sicherheit wert ist. Ohne Objekt fehlt die halbe Prüfung – und ohne diese Hälfte gibt es keinen Zinssatz.

Das ist keine Bürokratie, sondern Pflicht. Vor jedem Vertrag muss die Bank deine Kreditwürdigkeit prüfen. Deshalb nennt dir vorher niemand einen festen Zinssatz, sondern nur eine Größenordnung.

Wie lange ist ein Konditionsangebot gültig?

Meist nur ein bis fünf Werktage. Das ist der übliche Praxiswert, keine gesetzliche Frist. Ein Konditionsangebot ist an die Marktlage des Tages gebunden, an dem es erstellt wurde. Verstreicht die Frist, wird zu den dann geltenden Bedingungen neu gerechnet.

Genau deshalb ist die Vorbereitung der eigentliche Hebel. Wer erst nach der Entscheidung anfängt, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge zusammenzusuchen, verliert das Angebot. Sind die Unterlagen fertig, reicht die Zeit bequem.

Brauchst du eine Finanzierungsbestätigung, bevor du ein Angebot abgibst?

Rechtlich nicht, praktisch ja. Keine Vorschrift verpflichtet dich dazu. In der Praxis fragen Maklerbüros und private Verkaufende aber danach, weil sie wissen wollen, ob dein Angebot hält.

Für dich selbst ist die Bestätigung vor allem Schutz. Sie sagt dir, wo dein Budget endet. Ohne diese Grenze bietest du im Zweifel auf eine Immobilie, die du dir nicht leisten kannst – und merkst es erst bei der Absage der Bank. Wie du dein Budget berechnest, zeigen wir dir in unserem Beitrag wie viel Haus du dir leisten kannst.

Was vor der ersten Anfrage erledigt sein sollte

Vier Dinge, und alle vier kannst du ohne Immobilie erledigen.

1. Haushaltsrechnung aufstellen. Alle Einnahmen, alle festen Ausgaben – und was am Monatsende übrig bleibt. Als Maßstab gilt bei uns höchstens 40 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für Zins und Rückzahlung. Bei 4.000 € netto sind das maximal 1.600 € Rate.
2. Eigenkapital beziffern und verfügbar machen. Dazu zählen Bankguthaben, Bausparguthaben, Depotwerte und geschenktes oder geerbtes Geld. Es kann auch in einer Anlage mit Kündigungsfrist liegen, muss aber zum Fälligkeitstermin des Kaufpreises liquide sein.
3. Unterlagen zusammenstellen. Die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Lohnsteuerbescheinigung, Kontoauszüge und der Nachweis über dein Eigenkapital, wie wir in unserem Beitrag welche Unterlagen deine Bank braucht zeigen.
4. Kaufnebenkosten und Renovierungskosten einplanen. Beide senken dein Budget, weil sie aus dem Eigenkapital kommen und nicht mitfinanziert werden.

Beispielrechnung: was die Kaufnebenkosten von deinem Eigenkapital übrig lassen

Der Rechenweg ist einfach: Eigenkapital minus Kaufnebenkosten ergibt den Betrag, den du in den Kaufpreis stecken kannst. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und je Bundesland unterschiedlich hoch, die Sätze liegen zwischen 3,5 % und 6,5 %. Notarkosten liegen bei rund 1,0 bis 1,5 %, Grundbuchkosten bei rund 0,5 %. Ist ein Makler beteiligt, zahlst du bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus die hälftige Provision, marktüblich rund 3 bis 3,6 %.

Angenommen, du hast 120.000 € Eigenkapital und schaust dir eine Bestandswohnung für 400.000 € an. Für die Grunderwerbsteuer rechnen wir mit 5,0 %, einem Beispielwert für ein Bundesland aus der Mitte der Spanne (siehe Platzhalter oben). Dann fallen an: 20.000 € Grunderwerbsteuer, 4.800 € Notarkosten (1,2 %), 2.000 € Grundbuchkosten (0,5 %) und 14.000 € hälftige Maklerprovision (3,5 % als Beispielwert).

Summe: 40.800 €. Von den verbleibenden 79.200 € musst du nicht das gesamte Eigenkapital in den Kaufpreis stecken. Setzt du zum Beispiel 60.000 € ein (15 % von 400.000 €), bewegst du dich innerhalb der Faustregel von Kaufnebenkosten plus etwa 5 bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital – und es bleiben dir 19.200 € als Puffer übrig. Bei einem höheren Steuersatz verschiebt sich die Rechnung entsprechend.

Dieser Puffer lohnt sich, weil du damit nicht sofort einen neuen Kredit aufnehmen musst, wenn in den ersten Jahren etwas ansteht, etwa Heizung, Fenster oder Bad. Modernisierungen lassen sich zwar grundsätzlich auch später mitfinanzieren, aber ein finanzieller Spielraum verschafft dir mehr Flexibilität. Setze deine Rate außerdem nicht am oberen Limit an, damit neben der Tilgung auch Raum bleibt, um Instandhaltungsrücklagen aufzubauen.

Warum der perfekte Zinszeitpunkt keine Strategie ist

Viele verschieben die Anfrage, weil sie auf bessere Zinsen warten wollen. Das klingt vernünftig, funktioniert aber nicht, weil niemand den Zinsverlauf kennt. Wer wartet, kauft keine Sicherheit, sondern Ungewissheit.

Steuerbar sind drei andere Größen, und die liegen alle bei dir:

• Eigenkapital. Je mehr du einbringst, desto weniger muss die Bank finanzieren – und desto besser sind in der Regel die Konditionen.
• Tilgung. Also wie viel du pro Jahr zurückzahlst. Sie entscheidet, wie lange es dauert, bis du schuldenfrei bist.
• Zinsbindung. Also wie lange dein Zinssatz garantiert gleich bleibt. Marktüblich sind 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre.

Dazu kommt die Sondertilgung. Das ist eine zusätzliche Zahlung, mit der du schneller schuldenfrei wirst. Marktüblich sind 5 % der Darlehenssumme pro Jahr ohne Aufschlag. Vereinbare dieses Recht im Vertrag, es gilt nicht automatisch.

Ein Timing-Argument hat mit dem Zinsmarkt nichts zu tun: dein Alter. Die meisten Banken kalkulieren damit, dass dein Darlehen vor dem Renteneintritt vollständig zurückgezahlt ist. Wer später kauft, hat weniger Jahre Zeit und braucht eine höhere Tilgung. Das erhöht die monatliche Rate und senkt das Budget.

Als Faustregel gilt, abhängig vom Zinssatz:

• 1 % Tilgung entspricht rund 40 Jahren bis zur Schuldenfreiheit.
• 2 % Tilgung entspricht rund 30 Jahren.
• 3 % Tilgung entspricht rund 25 Jahren.
• 4 % Tilgung entspricht rund 20 Jahren.

Ein Beispiel: Mit 40 Jahren und Renteneintritt mit 67 bleiben dir 27 Jahre. Mit 1 % Tilgung wärst du erst weit danach schuldenfrei, mit 3 % passt es. Mit 35 Jahren hättest du dieselbe Rechnung mit 2 % gelöst und eine niedrigere Rate gehabt. Warten kostet dich also nicht nur Miete, sondern auch Spielraum bei der Rate.

Fazit

Der richtige Zeitpunkt liegt vor der Objektsuche. Du klärst dein Budget, holst dir eine Finanzierungsbestätigung und legst deine Unterlagen bereit. Danach suchst du, bietest und lässt für die konkrete Immobilie ein Konditionsangebot rechnen. Weil dieses Angebot meist nur ein bis fünf Werktage gilt, entscheidet deine Vorbereitung, ob die Frist reicht.

Wie es danach weitergeht, beschreiben wir separat in unserem Beitrag der Ablauf einer Baufinanzierung Schritt für Schritt und im Artikel „Hauskauf: Dauer und Ablauf". Läuft dagegen eine bestehende Zinsbindung aus, gilt ein eigenes Timing, wie wir in unserem Beitrag wenn deine Zinsbindung ausläuft erklären.

Häufige Fragen