Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?

Für eine Baufinanzierung brauchst du zwei Arten von Unterlagen: Nachweise zu dir und deiner Bonität und Unterlagen zur Immobilie. Mit dem ersten Block prüft die Bank, ob du die Finanzierung dauerhaft tragen kannst. Mit dem zweiten prüft sie, ob das Objekt als Sicherheit passt. Je vollständiger du beide Blöcke einreichst, desto schneller bekommst du eine belastbare Antwort. In diesem Ratgeber findest du beide Checklisten und siehst, was Angestellte und Selbstständige jeweils zusätzlich brauchen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Deine Unterlagen teilen sich in zwei Blöcke: Nachweise zu deiner Person und Bonität sowie Unterlagen zur Immobilie.
• Als Angestellte:r brauchst du unter anderem die letzten drei Gehaltsabrechnungen und die Lohnsteuerbescheinigung. Als Selbstständige:r zwei bis drei Steuerbescheide, die BWA und Jahresabschlüsse.
• Zur Immobilie gehören unter anderem Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Grundriss mit Wohnflächenberechnung, Fotos, Flurkarte und Energieausweis.
• Bei einer Eigentumswohnung kommen Aufteilungsplan und Teilungserklärung dazu. Beim Neubau Baubeschreibung, Baupläne und Baugenehmigung.
• Vor Vertragsschluss muss dir die Bank oder der Vermittler das ESIS-Merkblatt aushändigen (§ 491a BGB).
• Mit vollständigen Unterlagen dauert die Kreditprüfung meist nur rund eine bis drei Wochen.

Inhaltsübersicht

• Warum die Bank Unterlagen braucht
• Unterlagen zu deiner Person und Bonität
• Unterlagen zur Immobilie
• Das ESIS-Merkblatt: was die Bank dir aushändigen muss
• So bereitest du deine Unterlagen vor
• Fazit
• Häufige Fragen

Warum die Bank Unterlagen braucht

Für eine Baufinanzierung brauchst du zwei Gruppen von Unterlagen: eine zu deiner Person und deiner Bonität und eine zur Immobilie. Hinter dieser Aufteilung steckt eine einfache Logik. Die Bank möchte zwei Dinge sicher einschätzen.

Zum einen prüft sie, ob du die monatliche Rate dauerhaft tragen kannst. Dafür schaut sie sich dein Einkommen, deine Ausgaben und dein Eigenkapital an. Zum anderen prüft sie den Wert der Immobilie, denn diese dient als Sicherheit für das Darlehen. Erst wenn beide Profile stimmen, macht dir die Bank ein verbindliches Angebot.

Für dich heißt das konkret: Wenn du beide Blöcke von Anfang an vollständig zusammenstellst, sparst du dir Rückfragen und Wartezeit. Genau dafür sind die folgenden Checklisten gedacht.

Unterlagen zu deiner Person und Bonität

Dieser Block zeigt der Bank, wer du bist und wie tragfähig deine Finanzen sind. Das brauchst du in der Regel:

• Selbstauskunft: ein Formular zu deinen Einnahmen, Ausgaben, Vermögenswerten und Verbindlichkeiten.
• Einkommensnachweise, je nach Beschäftigung unterschiedlich (siehe unten).
• Kontoauszüge der letzten Wochen, damit die Bank deine laufenden Ein- und Ausgänge nachvollziehen kann.
• Gültiger Personalausweis oder Reisepass.
• Eigenkapitalnachweis, etwa Kontostände, Depotauszüge oder ein Bausparguthaben.
• Nachweise zu bestehenden Krediten, damit die Bank deine laufenden Verpflichtungen kennt.
• Wenn relevant: Renteninformation oder ein Nachweis zu deiner privaten Krankenversicherung.

Dein Eigenkapitalnachweis ist dabei mehr als eine Formalie. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser fallen in der Regel deine Konditionen aus.

Einkommensnachweise für Angestellte

Als Angestellte:r legst du in der Regel die letzten drei Gehaltsabrechnungen und die Lohnsteuerbescheinigung des Vorjahres vor. Damit belegst du dein regelmäßiges Nettoeinkommen.

Einkommensnachweise für Selbstständige

Bist du selbstständig oder freiberuflich tätig, prüft die Bank deine Einkünfte über einen längeren Zeitraum. Üblich sind zwei bis drei aktuelle Steuerbescheide, wobei der aktuellste Bescheid nur zwei Jahre alt sein darf, die betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) und die Jahresabschlüsse. Die BWA ist eine laufende Übersicht über Einnahmen und Kosten deines Betriebs im aktuellen Jahr.

Unterlagen zur Immobilie

Der zweite Block beschreibt das Objekt, das du kaufen oder bauen möchtest. Die Bank braucht ihn, um den Wert der Immobilie als Sicherheit einzuschätzen. Das gehört dazu:

• Kaufvertragsentwurf oder eine Kaufabsichtserklärung.
• Aktueller Grundbuchauszug.
• Grundriss mit Wohnflächenberechnung.
• Aussagekräftige Fotos der Immobilie.
• Flurkarte, auch Lageplan genannt.
• Energieausweis.

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung

Kaufst du eine Eigentumswohnung, kommen zwei Dokumente dazu: der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung. Sie zeigen, wie das Gebäude in einzelne Eigentumsanteile aufgeteilt ist und welche Rechte und Pflichten mit deiner Wohnung verbunden sind.

Zusätzlich beim Neubau

Beim Neubau tritt an die Stelle der bestehenden Immobilie die Planung. Dazu gehören die Baubeschreibung, die Baupläne und die Baugenehmigung. So kann die Bank den künftigen Wert des Objekts einschätzen.

Das ESIS-Merkblatt: was die Bank dir aushändigen muss

Das ESIS-Merkblatt ist das Europäische Standardisierte Merkblatt, in dem alle wesentlichen Konditionen deiner Finanzierung übersichtlich zusammengefasst sind. Dazu zählen unter anderem der Darlehensbetrag, der Zinssatz, die Laufzeit und die monatliche Rate.

Wichtig für dich: Die Bank oder der Vermittler muss dir dieses Merkblatt vor Vertragsschluss aushändigen. Das schreibt § 491a BGB vor, und es liegt jedem verbindlichen Angebot bei. So kannst du verschiedene Angebote sauber vergleichen, bevor du dich entscheidest.

So bereitest du deine Unterlagen vor

Am einfachsten ist es, wenn du deine Dokumente von Anfang an in die zwei Blöcke sortierst: alles zu deiner Person in den einen, alles zur Immobilie in den anderen. So siehst du auf einen Blick, was noch fehlt.

Viele Unterlagen liegen dir schon digital vor oder lassen sich schnell einscannen. Auf Navera lädst du sie digital hoch, statt Papierstapel per Post zu verschicken. Anschließend vergleichst du 600+ Banken auf einen Blick und entscheidest selbst. Wir stellen dir die Daten, den Überblick und die passenden Angebote dafür bereit.

Der Aufwand lohnt sich. Sind deine Unterlagen vollständig, dauert die Kreditprüfung meist nur rund eine bis drei Wochen. Fehlt etwas, verzögert sich der Prozess um jede einzelne Rückfrage.

Fazit

Für deine Baufinanzierung brauchst du zwei Unterlagenblöcke: einen zu deiner Person und Bonität und einen zur Immobilie. Angestellte weisen ihr Einkommen über Gehaltsabrechnungen und Lohnsteuerbescheinigung nach, Selbstständige über Steuerbescheide, BWA und Jahresabschlüsse. Bei einer Eigentumswohnung kommen Aufteilungsplan und Teilungserklärung dazu, beim Neubau die Planungsunterlagen. Vor Vertragsschluss erhältst du das ESIS-Merkblatt mit allen Konditionen. Wenn du beide Blöcke vollständig einreichst, ist der Weg zu deinem Zuhause spürbar kürzer.

Häufige Fragen