Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein langfristiger Immobilienkredit, mit dem du den Kauf oder Bau deiner eigenen Immobilie finanzierst. Das Prinzip dahinter ist einfacher, als es zunächst wirkt: Deine Immobilie dient der Bank als Sicherheit, und dafür bekommst du bessere Konditionen als bei einem gewöhnlichen Ratenkredit. Deine monatliche Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen, aus Zinsen und Tilgung. In diesem Ratgeber zeigen wir dir, wie diese Bausteine zusammenspielen und wie der Weg von der Idee bis zum Notartermin grob aussieht. So weißt du, was dich erwartet, bevor du den ersten Schritt gehst.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Eine Baufinanzierung nutzt deine Immobilie als Sicherheit. Die Bank trägt dazu eine Grundschuld ins Grundbuch ein, deshalb sind die Zinsen niedriger als bei einem Ratenkredit.
• Deine monatliche Rate besteht aus Zinsen und Tilgung. Beim häufigsten Modell, dem Annuitätendarlehen, bleibt die Rate gleich, während der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
• Die benötigte Kreditsumme berechnest du so: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital.
• Fünf Bausteine bestimmen deine Finanzierung: Darlehenssumme, Sollzins, Tilgung, Zinsbindung und die monatliche Rate.
• Konditionsangebote sind oft nur 1 bis 5 Werktage gültig. Reiche deine Unterlagen also zsügig ein.
• Die Kreditprüfung dauert in der Regel 1 bis 3 Wochen. Danach folgen der Kreditvertrag und der Notartermin.

Inhalt

• Was ist das Prinzip hinter einer Baufinanzierung?
• Warum ist eine Baufinanzierung günstiger als ein Ratenkredit?
• Aus welchen Bausteinen besteht eine Baufinanzierung?
• Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
• Wie berechnest du die benötigte Kreditsumme?
• Wie läuft eine Baufinanzierung grob ab?
• Was macht eine Finanzierung leistbar?
• Fazit
• Häufige Fragen

Was ist das Prinzip hinter einer Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein Darlehen, mit dem du den Kauf oder Bau einer Immobilie bezahlst und das du über viele Jahre in monatlichen Raten zurückzahlst. Die meisten Menschen haben nicht den vollen Kaufpreis auf dem Konto. Deshalb leihst du dir einen großen Teil des Geldes von einer Bank und bringst einen kleineren Teil, dein Eigenkapital, selbst mit.

Das Besondere daran ist die Größenordnung. Es geht um hohe Summen und lange Zeiträume, oft 20 Jahre oder mehr. Damit das für dich planbar bleibt, ist eine Baufinanzierung so aufgebaut, dass du von Anfang an weißt, was du monatlich zahlst und wie sich deine Restschuld entwickelt.

Wenn du dir zuerst einen Überblick verschaffen möchtest, was eine Baufinanzierung überhaupt ist, findest du dazu einen eigenen Ratgeber. 

Warum ist eine Baufinanzierung günstiger als ein Ratenkredit?

Der Grund liegt in der Sicherheit, die du der Bank gibst. Bei einer Baufinanzierung dient deine Immobilie als Pfand. Die Bank lässt dafür eine sogenannte Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Das ist ein amtliches Verzeichnis, in dem festgehalten wird, wem eine Immobilie gehört und welche Rechte daran bestehen.

Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls du deine Raten dauerhaft nicht mehr zahlen kannst. Für die Bank ist das Risiko dadurch deutlich geringer als bei einem normalen Ratenkredit, der keine solche Sicherheit hat. Dieses geringere Risiko gibt die Bank in Form niedrigerer Zinsen an dich weiter.

Für dich bedeutet das: Du zahlst über die Jahre spürbar weniger Zinsen, als wenn du dieselbe Summe als gewöhnlichen Kredit aufnehmen würdest. Im Gegenzug ist deine Immobilie so lange als Sicherheit gebunden, bis das Darlehen zurückgezahlt ist.

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Aus welchen Bausteinen besteht eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein Zusammenspiel aus fünf Bausteinen. Wenn du verstehst, wie sie zusammenhängen, verstehst du das ganze Prinzip. Kein Baustein steht für sich allein, jeder beeinflusst die anderen.

• Die Darlehenssumme ist der Betrag, den du dir von der Bank leihst.
• Der Sollzins ist der Preis für dieses geliehene Geld, angegeben als Prozentsatz pro Jahr.
• Die Tilgung ist der Anteil, mit dem du deine Schuld tatsächlich zurückzahlst, ebenfalls als Prozentsatz pro Jahr.
• Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzins garantiert gleich bleibt, zum Beispiel 10 oder 15 Jahre.
• Die monatliche Rate ist das, was du jeden Monat zahlst. Sie ergibt sich aus Zins und Tilgung.

Die Zinsbindung gibt dir Planungssicherheit. Innerhalb dieser Zeit kann sich dein Zinssatz nicht ändern, egal was am Markt passiert. Läuft die Zinsbindung aus und ist deine Immobilie noch nicht abbezahlt, brauchst du eine Anschlussfinanzierung für die verbleibende Restschuld.

Die Tilgung ist dein zentraler Stellhebel. Eine höhere Tilgung bedeutet eine höhere monatliche Rate, aber auch eine kürzere Laufzeit und weniger Zinskosten insgesamt. Eine niedrigere Tilgung senkt die Rate, verlängert aber die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung.

Diese Werte sind eine grobe Faustregel und hängen vom jeweiligen Zinssatz ab. Sie helfen dir, ein Gefühl für den Zusammenhang zwischen Tilgung und Laufzeit zu bekommen.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland und der Grund, warum deine Rate so gut planbar ist. Sein Kennzeichen: Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich hoch. Der Begriff Annuität steht dabei für diese gleichbleibende Jahresrate.

Innerhalb der Rate verschiebt sich aber etwas. Zu Beginn ist deine Restschuld hoch, deshalb entfällt ein großer Teil der Rate auf Zinsen und nur ein kleiner Teil auf die Tilgung. Mit jeder Zahlung sinkt deine Restschuld ein Stück. Weil die Zinsen immer nur auf die verbleibende Schuld berechnet werden, wird der Zinsanteil von Monat zu Monat kleiner.

Da die Gesamtrate aber gleich bleibt, wächst automatisch der Tilgungsanteil. Du zahlst also mit der Zeit immer schneller zurück, ohne dass sich deine monatliche Belastung ändert. Genau dieser Effekt macht das Modell so verlässlich: Du kennst deine Rate vom ersten Tag an.

Viele Finanzierungen lassen sich zusätzlich mit einer Sondertilgung ausstatten. Das ist eine zusätzliche Zahlung, die du außerhalb der normalen Rate leisten darfst. Sie verkürzt deine Laufzeit und gibt dir Spielraum, wenn du zum Beispiel eine Prämie oder eine Erbschaft nutzen möchtest.

Wie berechnest du die benötigte Kreditsumme?

Die benötigte Kreditsumme ist der Betrag, der nach Abzug deines Eigenkapitals von den Gesamtkosten übrig bleibt. Die Formel ist überschaubar:

Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital = benötigte Kreditsumme

Wichtig ist, dass du in Gesamtkosten denkst und nicht nur im Kaufpreis. Zu den Kaufnebenkosten gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision. Wenn du eine ältere Immobilie kaufst, plane außerdem absehbare Modernisierungskosten von Anfang an mit ein.

Ein vereinfachtes Beispiel: Angenommen, der Kaufpreis liegt bei 400.000 € und die Kaufnebenkosten bei 40.000 €. Deine Gesamtkosten betragen dann 440.000 €. Bringst du 80.000 € Eigenkapital mit, brauchst du eine Kreditsumme von 360.000 €.

Als Faustregel gilt, dass du die Kaufnebenkosten sowie rund 5 bis 20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringst. Mehr Eigenkapital senkt deine Kreditsumme und führt oft zu besseren Konditionen. Die genauen Zinssätze und Kaufnebenkosten hängen vom Zeitpunkt und vom Bundesland ab.

Wie läuft eine Baufinanzierung grob ab?

Der Weg zur fertigen Finanzierung folgt einem klaren Rhythmus. Wir zeigen dir hier den groben Überblick.

1. Du legst fest, wie viel Eigenkapital du einbringen möchtest, und ermittelst deine benötigte Kreditsumme.
2. Du erhältst Konditionsangebote und wählst das passende aus. Diese Angebote sind oft nur 1 bis 5 Werktage gültig, deshalb lohnt es sich, zügig zu entscheiden.
3. Du reichst deine Unterlagen ein. Auch hier zählt Tempo, damit das gewählte Angebot nicht abläuft.
4. Die Bank prüft deine Finanzierung. Diese Kreditprüfung dauert in der Regel 1 bis 3 Wochen.
5. Nach der Prüfung bekommst du den Kreditvertrag.
6. Anschließend folgt der Notartermin mit der verkaufenden Person, bei dem der Kauf offiziell besiegelt wird.

Der wichtigste Punkt an diesem Ablauf: Er belohnt Vorbereitung. Wenn deine Unterlagen bereitliegen, verlierst du weder Zeit noch ein gutes Angebot. Als dein Co-Pilot behalten wir diese Fristen für dich im Blick und sagen dir, was als Nächstes dran ist.

Was macht eine Finanzierung leistbar?

Leistbar ist eine Finanzierung dann, wenn die monatliche Rate dauerhaft zu deinem Haushalt passt. Eine bekannte Faustregel dafür ist die 40-Prozent-Regel: Deine Rate sollte möglichst nicht über 40 % deines Haushaltsnettoeinkommens liegen. So bleibt genug Luft für den Alltag und für Unerwartetes.

Ein Faktor, den viele Erstkäufer:innen unterschätzen, ist das Alter. Die meisten Banken kalkulieren mit einer vollständigen Rückzahlung des Darlehens vor dem Renteneintritt. Wer später kauft, braucht deshalb tendenziell eine höhere Tilgung, damit die Immobilie rechtzeitig abbezahlt ist. Das erhöht die Rate und wirkt sich auf dein leistbares Budget aus.

Neben Einkommen, Eigenkapital und Zins ist die Zeit bis zur Rente also ein vierter Kernfaktor. Wenn du diese vier Größen gemeinsam betrachtest, bekommst du ein realistisches Bild davon, was für dich tragbar ist.

Fazit

Eine Baufinanzierung funktioniert nach einem klaren Prinzip: Deine Immobilie dient als Sicherheit, und dafür bekommst du günstige Zinsen. Deine monatliche Rate setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen, und beim Annuitätendarlehen bleibt sie über die Zinsbindung gleich, während der Tilgungsanteil mit der Zeit wächst.

Wenn du die fünf Bausteine kennst und weißt, wie du deine Kreditsumme berechnest, ist der Rest vor allem eine Frage der guten Vorbereitung. Der Ablauf von den Konditionsangeboten über die Kreditprüfung bis zum Notartermin belohnt zügiges Handeln. Wir begleiten dich dabei Schritt für Schritt.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten