Mit unserem Online-Rechner findest du in nur wenigen Minuten heraus, welche Konditionen du für eine Finanzierung bekommen kannst.
Finanzierungsplanung
Bonität-Unterlagen
Rechenbeispiel
Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?
Uta Möllmann
Wie viel Baufinanzierung du dir leisten kannst, entscheidet sich an zwei Fragen. Was genehmigt dir die Bank? Und was trägst du dauerhaft komfortabel? Die Bank prüft deine Tragfähigkeit über eine Haushaltsrechnung. Sie stellt deinen Einnahmen realistische Ausgaben gegenüber und schaut, was für die monatliche Rate übrig bleibt. Aus dieser Rate ergibt sich zusammen mit Zins und Tilgung die mögliche Darlehenssumme. In diesem Ratgeber zeigen wir dir, wie Banken rechnen, welche Rate und Darlehenshöhe realistisch sind und wie du deinen Kreditrahmen verbesserst.
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Deine mögliche Baufinanzierung hängt nicht am Kaufpreis, sondern an deiner tragbaren monatlichen Rate. Die Bank ermittelt sie über eine Haushaltsrechnung.
- Als grobe Orientierung gelten 40 Prozent deines Nettohaushaltseinkommens. Deine Rate sollte diesen Wert nicht übersteigen.
- Von der Rate zur Darlehenssumme führt eine Faustformel. Sie verknüpft Rate, Sollzins und anfängliche Tilgung.
- Einkommen, Beschäftigungsart, bestehende Kredite, Bonität, Eigenkapital und die Zeit bis zur Rente beeinflussen deinen Kreditrahmen.
- Machbar ist nicht gleich sinnvoll. Auch wenn die Bank mehr genehmigt, gehört ein Puffer in die Planung.
Inhaltsübersicht
Wie prüft die Bank, was du dir leisten kannst?
Die Tragfähigkeit beschreibt, wie viel Geld dir Monat für Monat für eine Kreditrate zur Verfügung steht, ohne dass dein Haushalt in Schieflage gerät. Sie ist der Kern jeder Baufinanzierung. Bevor eine Bank ein Darlehen zusagt, muss sie prüfen, ob du die Rate dauerhaft tragen kannst. Das ist keine reine Kulanz, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Die sogenannte Kreditwürdigkeitsprüfung stellt sicher, dass die Finanzierung zu deiner tatsächlichen Situation passt.
Wichtig ist die richtige Reihenfolge. Viele starten bei der Immobilie und fragen sich, wie viel Haus sich mit ihrem Budget ausgeht. Die Bank denkt umgekehrt. Sie schaut zuerst auf deine Zahlen und leitet daraus ab, welche Rate und damit welche Darlehenssumme realistisch sind. Wenn du wissen möchtest, welcher Kaufpreis sich daraus rückwärts ergibt, hilft dir unser ergänzender Ratgeber weiter.
Die Haushaltsrechnung Schritt für Schritt
Die Haushaltsrechnung ist eine einfache Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben. Was am Ende übrig bleibt, ist dein Spielraum für die monatliche Rate. Banken arbeiten dabei mit Pauschalen, damit die Rechnung nachvollziehbar und vorsichtig bleibt. Die folgenden Werte sind typische Praxiswerte. Sie können je nach Bank abweichen.
Was zählt auf der Einnahmenseite?
Zur Einnahmenseite gehört alles, was regelmäßig und verlässlich auf dein Konto fließt. Dazu zählen unter anderem:
- Nettogehalt aus einer Anstellung
- 13. und 14. Monatsgehalt, sofern es fest vereinbart ist
- Kindergeld
- Unterhalt
- Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien
- Rente
- Einkünfte aus einem Nebenjob
Je stabiler eine Einnahme ist, desto stärker zählt sie. Ein unbefristetes Gehalt wiegt in der Regel schwerer als schwankende Zusatzeinkünfte.
Welche Ausgaben zieht die Bank ab?
Auf der Ausgabenseite rechnet die Bank mit Pauschalen und deinen tatsächlichen Verpflichtungen. Typische Positionen sind:
- Lebenshaltungspauschale: häufig rund 800 bis 1.200 € pro Monat und pro Person, abhängig von der Haushaltsgröße
- Bewirtschaftungskosten für die Immobilie: rund 2,50 bis 4,50 € pro Quadratmeter
- bestehende Kreditraten, etwa für Auto oder Konsumkredite
- eine Pauschale für das Auto
Was nach Abzug aller Ausgaben von den Einnahmen übrig bleibt, ist dein finanzieller Spielraum. Genau dieser Betrag steht für die monatliche Rate zur Verfügung. Ein kleines Rechenbeispiel macht das greifbar. Bei 4.500 € Nettohaushaltseinkommen und rund 3.000 € an Pauschalen und Verpflichtungen bleiben etwa 1.500 € Spielraum für die Rate.
Wie viel Einkommen brauchst du?
Ein gesetzliches Mindesteinkommen für eine Baufinanzierung gibt es nicht. In der Praxis zeigt sich aber ein Muster. Häufig braucht es rund 2.000 € netto im Monat, damit nach den Pauschalen genug Spielraum für eine tragfähige Rate übrig bleibt. Darunter wird der Spielraum für die meisten zu eng.
Das bedeutet nicht, dass mit weniger Einkommen gar nichts geht. Ein zweites Einkommen, geringe Fixkosten oder viel Eigenkapital können die Rechnung verändern. Der Wert ist eine Orientierung aus der Praxis, kein starrer Schwellenwert.
Es gibt zusätzlich eine oft genannte Faustregel für die grobe maximale Darlehenssumme. Sie liegt etwa beim 100-fachen des monatlichen Nettoeinkommens. Bei 2.500 € netto wären das rund 250.000 €. Nimm diese Zahl nur als sehr grobe erste Orientierung. Sie ist kein belastbarer Richtwert. Die verlässliche Zahl kommt aus deiner tragbaren Rate zusammen mit Zins und Tilgung.
Von der tragbaren Rate zur Darlehenssumme
Sobald deine tragbare Rate feststeht, lässt sich die mögliche Darlehenssumme berechnen. Als Orientierung gelten zunächst 40 Prozent. Deine Rate sollte möglichst höchstens 40 Prozent deines Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Das ist eine etablierte Faustregel, kein gesetzlicher Grenzwert.
Von der Rate zur Darlehenssumme führt diese Faustformel:
maximales Darlehen ≈ (monatliche Rate × 12) / (Sollzins + anfängliche Tilgung in Prozent)
Der Nenner ist die anfängliche Annuität. So nennt man die Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Sie beschreibt, welcher Anteil des Darlehens pro Jahr für Zins und Tilgung aufgebracht wird.
Ein Rechenbeispiel
Angenommen, dein Nettohaushaltseinkommen liegt bei 4.500 €. Auf Basis der 40 Prozent ergibt sich eine tragbare Rate von rund 1.800 € pro Monat. Für die Rechnung nehmen wir einen Sollzins von 3 % und eine anfängliche Tilgung von 2 % an. Das ergibt eine Annuität von 5 %.
- Jahresrate: 1.800 € × 12 = 21.600 €
- maximales Darlehen: 21.600 € / 0,05 = 432.000 €
In diesem Beispiel wäre eine Darlehenssumme von rund 432.000 € tragbar. Der Zinssatz ist hier bewusst eine Annahme, kein aktueller Marktwert. Den tatsächlichen Zins solltest du tagesaktuell prüfen, denn er verändert das Ergebnis deutlich.
Was deinen Kreditrahmen erhöht oder senkt
Der Kreditrahmen ist die Darlehenssumme, die eine Bank dir zutraut. Er hängt an mehreren Faktoren, die du teils selbst beeinflussen kannst. Ein Überblick:
| Faktor | Wirkung auf den Kreditrahmen |
|---|---|
| Höhe und Sicherheit des Einkommens | Ein hohes, stabiles Einkommen erweitert den Spielraum. |
| Beschäftigungsart | Unbefristete Anstellung wirkt günstiger als befristet oder selbstständig. |
| bestehende Kredite und Verpflichtungen | Laufende Raten senken den freien Spielraum. |
| Bonität und Schufa | Eine saubere Bonität verbessert Konditionen und Rahmen. |
| zweite:r Kreditnehmer:in | Ein zweites Einkommen erhöht die tragbare Rate. |
| Eigenkapital | Mehr Eigenkapital senkt das nötige Darlehen und verbessert die Konditionen. |
| Tilgung und Zinsbindung | Höhere Tilgung erhöht die Rate, verkürzt aber die Laufzeit. |
| Alter und Zeit bis zur Rente | Banken kalkulieren meist mit Rückzahlung vor Rentenbeginn. |
Der letzte Punkt wird oft unterschätzt. Die meisten Banken rechnen damit, dass das Darlehen vor dem Renteneintritt zurückgezahlt ist. Wer später kauft, braucht daher tendenziell eine höhere Tilgung. Das erhöht die Rate und kann den Rahmen einengen.
Zwei Hebel liegen besonders in deiner Hand. Mehr Eigenkapital verkleinert die benötigte Darlehenssumme direkt. Und wer bestehende Kleinkredite vor dem Antrag ablöst, gewinnt zusätzlichen Spielraum.
"Machbar und leistbar sind zwei verschiedene Zahlen. Die erste rechnet dir die Bank aus, die zweite musst du selbst kennen. Wer die Rate bis an die 40-Prozent-Marke ausreizt, hat keinen Puffer mehr für das, was das Leben dazwischenwirft."
Dennis Albrecht, Senior Finanzierungsberater
Fazit
Wie viel Baufinanzierung du dir leisten kannst, hängt an deiner tragbaren monatlichen Rate. Die Bank ermittelt sie über eine Haushaltsrechnung, in der sie deinen Einnahmen realistische Ausgaben gegenüberstellt. Aus dem verbleibenden Spielraum ergibt sich zusammen mit Zins und Tilgung die mögliche Darlehenssumme. Die 40-Prozent-Regel und die Faustformel geben dir eine erste Orientierung. Die verlässliche Zahl entsteht aus deinen konkreten Werten und dem tagesaktuellen Zins. Behalte dabei den Unterschied zwischen machbar und leistbar im Blick und plane einen Puffer ein. So triffst du eine Entscheidung, die auch in ein paar Jahren noch zu dir passt.
Häufige Fragen
Wie viel Baufinanzierung bekomme ich bei 3.000 € netto?
Eine feste Zahl gibt es nicht, weil deine Ausgaben und dein Eigenkapital mitzählen. Als grobe Orientierung sind 40 Prozent vom Nettoeinkommen, was eine Rate von rund 1.200 € pro Monat ergibt. Mit welcher Darlehenssumme das zusammenpasst, hängt vom Sollzins und der Tilgung ab. Wir rechnen dir das gerne für deine Situation durch.
Wie berechnet die Bank meine tragbare Rate?
Die Bank stellt deine regelmäßigen Einnahmen deinen Ausgaben gegenüber. Für die Ausgaben nutzt sie Pauschalen wie eine Lebenshaltungspauschale und Bewirtschaftungskosten pro Quadratmeter. Der Betrag, der danach übrig bleibt, ist dein Spielraum für die monatliche Rate.
Wie viel Einkommen brauche ich für eine Baufinanzierung?
Ein gesetzliches Mindesteinkommen gibt es nicht. In der Praxis braucht es häufig rund 2.000 € netto im Monat, damit nach den Pauschalen genug Spielraum bleibt. Mit einem zweiten Einkommen oder viel Eigenkapital kann auch weniger reichen.
Was ist die 40-Prozent-Regel?
Die 40-Prozent-Regel ist eine etablierte Faustregel. Sie besagt, dass deine monatliche Rate möglichst höchstens 40 Prozent deines Nettohaushaltseinkommens ausmachen sollte. Sie dient der Orientierung und ist kein gesetzlicher Grenzwert.
Warum genehmigt die Bank oft mehr, als sinnvoll ist?
Die Bank prüft, ob die Rate rechnerisch in dein Budget passt. Sie berücksichtigt aber nicht, wie sich unerwartete Ausgaben oder Veränderungen in deinem Leben anfühlen. Deshalb solltest du einen Puffer einplanen und nicht bis zum Anschlag finanzieren.
Uta Möllmann
Uta begleitet Menschen seit 17 Jahren auf dem Weg in die eigenen vier Wände. Nach zwei kaufmännischen Ausbildungen in der Immobilienbranche hat sie an der HTW Berlin Immobilienwirtschaft studiert und ist Immobilienökonomin. Mehrere Jahre arbeitete sie angestellt in der Immobilien- und Finanzierungsbranche.
Bei Navera verantwortet sie Kundenerlebnis und Beratung. Ihr Schwerpunkt ist es, den Immobilienkauf einfacher zu machen. Für die meisten Menschen ist er die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens, und genau dabei begleitet Uta sie. Besonders am Herzen liegen ihr Familien auf dem Weg ins erste Zuhause.
